Парковки могут признать объектом недвижимости

Стой, кто едет!

Что может считаться машино-местом

Прежде всего законодатель объяснил, что он считает машино-местом и какими признаками, по его мнению, оно должно обладать, объясняет адвокат Олег Сухов, руководитель “Юридического центра адвоката Олега Сухова”, глава “Гильдии юристов рынка недвижимости”.

По норме Градостроительного кодекса РФ машино-место – это часть здания либо иного сооружения. Оно предназначается исключительно для размещения и хранения транспортного средства. При этом машинное место может быть ограждено стенами или иными конструктивными элементами, либо вообще не иметь ограждений и представлять собой обычную площадку. Но в любом случае данные о ее границах в обязательном порядке должны быть зафиксированы в Росреестре.

Если проанализировать эту новеллу, то можно понять, что площадка считается машино-местом, только когда она неразрывно связана с объектом – домом, зданием или постройкой. Таким образом, парковки во дворах, на обочинах дорог и даже на отдельных стоянках не считаются машино-местами.

Раньше суды часто поддерживали Росреестр и отказывали собственникам в регистрации машино-мест в качестве объектов недвижимости, так как последние не имели капитальных ограждений или стен. Фактически россиянин мог зарегистрировать только бокс или гараж.

С выходом нового закона проблема отпадает. Теперь владелец вправе будет оформить площадку и без стен. Он также может потребовать, чтобы границы его территории были отмечены с помощью специальной краски или даже наклеек.

Заложу, продам, подарю

С 2017 года любой участник гражданско-правовых отношений может продать, купить, арендовать, передать по наследству и заложить машинное место. Даже если оно является обычной площадкой без стен или ограждений. Такой участок в любом случае – объект недвижимости.

Данные о каждом новом машинном месте подлежат внесению в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости. – Прим. ред.). Более того, его учет станет проводиться параллельно с государственным кадастровым учетом здания, частью которого оно и является. Причем не имеет значение, есть ли у машино-места стены (либо другие ограждения) или их нет вовсе. Следовательно, акт обследования и технический план строения, необходимые для внесения сведений в ЕГРН, должны изначально содержать информацию обо всех его машинных местах без исключения. Кстати, на техплане они будут изображаться в виде простых геометрических фигур. Кроме того, каждое машино-место получит свой кадастровый номер.

Что касается владельцев уже существующих машино-мест, то им не стоит беспокоиться. Если их собственность подходит под определение, данное в Градостроительном кодексе РФ, то эта площадка признается машино-местом уже в силу закона и не требует сбора документов и регистрации их в Росреестре. Впрочем, если владелец такой собственности захочет, то он в любой момент сможет актуализировать данные о своем машинном месте в ЕГРН.

Новости для дольщиков

С нового года владельцы общей долевой собственности могут без препятствий выделить машино-места в натуре, установить их границы и внести сведения в ЕГРН. До последнего времени судьи отказывали в этом дольщикам. В решениях они указывали, что подобная процедура невозможна без нанесения ущерба всему объекту, а также его электроснабжению, водоснабжению, средствам пожаротушения и так далее. Теперь такие судебные акты исключены. Более того, если заявитель представит в Росреестр протокол общего собрания собственников или соглашение о правилах пользования общедолевой собственностью, то ему не нужно даже согласия остальных участников на выдел доли.

Важный нюанс: право общедолевой собственности на строение, где располагаются машино-места, прекратит свое существование с выходом последнего участника. С этого момента общедолевым имуществом будут считаться только шлагбаумы, проезды, проходы и так далее.

Подводя итоги

Если внимательно изучить все новеллы, то можно понять, что они просто узаконили сложившуюся практику и оборот машино-мест. Их и так раньше продавали, закладывали, арендовали. Впрочем, на легальной основе совершались сделки только с огороженными местами. Теперь же законодатель ввел в гражданский оборот и неогражденные участки. Новый закон предусмотрел обязательное внесение сведений о машино-местах и их границах в госреестр недвижимости. Ну и наконец, он позволил дольщикам парковок, являющихся частью здания, получить свои доли в натуре.

С другой стороны, государство так и не осмелилось признать недвижимостью машино-места на стоянках, которые никак не связаны со зданиями и сооружениями. Но рано или поздно законодателю придется вернуться к этому вопросу.

Место под солнцем

Если говорить упрощенно, нормативы по количеству машино-мест при строительстве зависят от класса возводимого дома. Например, наличие подземных паркингов для экономкласса вообще не является обязательным, но в таком случае должны быть отдельно стоящие паркинги, рассказывает генеральный директор “Миэль-Новостройки” Наталья Шаталина.

В комфорт-классе уже возможны как подземные, так и наземные паркинги, но при этом не менее одного машино-места на квартиру.

В элитном и премиум сегменте 1,8 машино-места на квартиру как минимум.

В сегменте делюкс уже не менее 2 машино-мест на квартиру.

Кроме обеспеченности машино-местами, существуют нормативы по размерам и габаритам машино-мест. В комфорт-классе строятся машино-места с расчетом на автомобили класса С, в бизнес-классе – на автомобили класса D, а в элитном сегменте – на автомобили класса E.

Цена вопроса

Стоимость машино-места зависит от локации и класса проекта.

По данным аналитического и консалтингового центра EstaTet, в массовом сегменте в Москве средняя цена машино-места составляет 1,6 миллиона рублей, минимальная – 300 тысяч рублей, максимальная – 4 миллиона рублей.

В бизнес-классе средняя цена составляет 2,7 миллиона рублей за машино-место. Минимальная цена – 1,165 миллиона рублей, максимальная – 5,1 миллиона рублей.

В более дорогих сегментах средняя цена – 4,8 миллиона рублей за машино-место. Минимальная цена составляет 2,5 миллиона рублей, максимальная – 8,8 миллиона рублей.

При покупке доли паркинга одновременно с квартирой можно рассчитывать на внушительные скидки, – отмечает генеральный директор “Миэль-Новостройки” Наталья Шаталина. – Сейчас разные застройщики могут предлагать скидки от 30 до 50 процентов. Если же клиент покупает сначала квартиру, а потом уже место для машины, но все же до сдачи его в эксплуатацию, он может рассчитывать на скидку порядка 10 процентов”.

Если говорить о Москве и области, то обычно такие акции практикуют в проектах Подмосковья, где проблема с местами для автомобилей стоит не так остро, как в столице, и аудитория менее платежеспособна, добавляет Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Читайте также:
Закон о продаже сим-карт ужесточит контроль за торговлей

Представитель Кадастровой палаты рассказала, как правильно оформить машино-место в собственность

Новый закон «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с 1 января 2017 года, внес изменения актуальные, пожалуй, для каждого автовладельца, это касается машино-мест в подземных автостоянках многоквартирных домов, бизнес-центрах, других зданиях и сооружениях. О том, что можно считать машино-местом, о его допустимых размерах, как можно зарегистрировать машино-место в собственность и куда для этого необходимо обращаться рассказывает заместитель директора Кадастровой палаты по Калининградской области Наталья Бадулина.

– Наталья, расскажите поподробнее, что можно считать машино-местом?

– Под машино-местом понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства определённая часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией. Данное нововведение в законодательстве не касается парковочных мест во дворах, на обочинах дорог или наземных стоянках.

Ранее собственники не могли выделить машино-места в отдельные объекты недвижимости, они оформлялись в лучшем случае в долевую собственность. С присвоением машино-месту отдельного статуса владельцы могут теперь зарегистрировать свое право собственности, что дает им возможность в дальнейшем распорядиться правом по своему усмотрению например, продавать, дарить, сдавать в аренду, закладывать или завещать, не получая согласия иных владельцев.

– А вот, например, во дворе перед домом есть асфальтированная площадка, на которой жильцы дома ставят свои автомобили. Это можно назвать машино-местом? Можно оформить в собственность?

– Исходя из действующего законодательства, парковочные места, которые находятся возле многоквартирных домов на асфальтированных площадках нельзя идентифицировать как машино-место, поскольку закон выделил машино – места в самостоятельный объект недвижимости только те, которые располагаются непосредственно внутри здания или сооружения. Границы парковки в соответствие с требованиями о государственном кадастровом учете не устанавливаются.

Соответственно, парковка (парковочное место), является частью уличной сети, как правило, размещаемой, в том числе в границах дворов многоквартирных домов, не является объектом недвижимости, зарегистрировать право собственности на них нельзя.

Основанием организации индивидуального парковочного места во дворе может быть решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, но только в том случае, если земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности.

– Какова процедура регистрации таких объектов в собственность?

– Так как машино-место признано самостоятельным объектом недвижимости, теперь используется стандартная процедура их регистрации.

В случае если это вновь созданный многоквартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию после 1 января 2017 года, в составе которого есть машино-места, то обязанность по постановке на кадастровый учет таких объектов лежит на органе, выдавшем разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Будущему собственнику остается только лишь обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права на машино-место, представив договор долевого участия, акт приема-передачи, и оплатив государственную пошлину, для физических лиц это составляет 2000 рублей. После осуществления государственной регистрации заявитель получает выписку о зарегистрированных правах, и с этого момента он становится собственником машино-места.

– Это новые объекты, а что делать тем, у кого ранее уже было зарегистрировано право долевой собственности в автостоянке?

– В случае если до 1 января 2017 года у собственников в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места, а также зарегистрировать право собственности на машино-место.

Для этого владельцы долей должны обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план объекта недвижимости с определением границы машино-места, чтобы его можно было идентифицировать, и соответственно поставить объект на кадастровый учет, а также обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на машино-место, предоставив соответствующее соглашение или решение общего собрания сособственников, которым определен порядок пользования недвижимого имущества.

– Скажите, а что делать тем, кто ранее оформил свое право в подземной автостоянке как нежилое помещение, есть ли у них возможность изменить данные сведения?

– Не требуется замены ранее выданных документов на нежилое помещение в автостоянке, если оно отвечает требованиям и характеристикам машино-места, т.е. является местом, предназначенным исключительно для размещения транспортного средства, и права были зарегистрированы до 1 января 2017 года.

В то же время, если собственник желает, чтобы в сведениях на его объект недвижимости содержалась информация о машино-месте, то он вправе подать в орган регистрации права заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями нового законодательства, представив свои правоустанавливающие и правоподтвержающие документы на нежилое помещение.

– А как определяются границы машино-места? Предусмотрены ли законодательством предельные размеры для машино-мест?

– Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).

Что касается размеров для машино-места, они установлены приказом Минэкономразвития, так для одного машино-места существуют:

– минимально допустимые размеры – 5,3 x 2,5 м;

– максимально допустимые размеры – 6,2 x 3,6 м.

Однако, если у собственника объекта недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места, и права на который были зарегистрированы до 1 января 2017 года, при выделе в натуру машино-места выявится несоответствие размера данного машино-места с минимально или максимально допустимыми размерами, установленными на сегодняшний день, то данное обстоятельство не будет являться основанием для отказа в постановке на кадастровый учет объекта, в т.ч. регистрации права.

– Где граждане могут найти кадастрового инженера, который подготовит технический план?

– На сайте Росреестра существует сервис под названием «Реестр кадастровых инженеров», воспользовавшись которым можно найти всех кадастровых инженеров Калининградской области с указанием их телефонов. Также на этом сервисе отражается рейтинг кадастровых инженеров, позволяющий судить о качестве их работы.

Читайте также:
Названы самые трезвые и самые пьющие регионы России 2021

– Как вы считаете, нововведения в отношении машино-мест положительно отразятся на автовладельцах?

– Стоит отметить, что нововведения, вступившие в силу с 1 января 2017 года, имеют в целом положительное значение:

– во-первых, собственник абсолютно легально имеет возможность сдавать свое машино-место в аренду по договору как отдельный объект;

– во-вторых, у собственника появилась юридическая надежность осуществить сделку купли-продажи своего машино-места как самостоятельного объекта недвижимости;

– в-третьих, расширились возможности бизнеса, владеющего подобными объектами недвижимости, в плане привлечения кредитных средств;

– в-четвертых, в целом обеспечилась стабильность гражданско-правового оборота машино-мест.

– Куда необходимо обращаться собственникам с заявлением для внесения изменений в сведения ЕГРН?

– Жители г. Калининграда могут обращаться в наш офис приема и выдачи документов, расположенный по адресу: г. Калининград, пл. Калинина, д. 1-7, либо в любой офис приема и выдачи документов МФЦ на территории Калининградской области.

– Если у граждан возникнут дополнительные вопросы, подскажите, куда они могут обратиться за более подробной консультацией?

– Более подробно по возникшим вопросам можно проконсультироваться позвонив по номеру телефона 30-51-50 , попросив соединить с отделом учетно-регистрационных действий № 2, либо записаться на личный прием к начальнику данного отдела, который осуществляется два раза в месяц по вторникам
с 10.00 до 13.00.

Росреестра от 11.07.2017 N 14-08417-ГЕ/17 (вместе с Минэкономразвития России от 02.06.2017 N ОГ-Д23-6564 “О рассмотрении обращений”)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 11 июля 2017 г. N 14-08417-ГЕ/17

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе письмо Минэкономразвития России от 02.06.2017 N ОГ-Д23-6564 по вопросу государственного кадастрового учета машино-мест.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 2 июня 2017 г. N ОГ-Д23-6564

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЙ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) совместно с Росреестром, рассмотрев обращение относительно порядка государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на машино-места, в части своей компетенции сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее – Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также не уполномочено давать оценку действиям государственных регистраторов.

Вместе с тем по существу поставленных в обращении вопросов полагаем возможным отметить следующее.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 315-ФЗ), вступившим в силу 1 января 2017 г., в пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) внесены изменения, согласно которым к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

С 1 января 2017 г. государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон о недвижимости), в силу статьи 1 которого машино-места являются объектами недвижимости, государственный кадастровый учет которых и государственная регистрация прав на которые осуществляются в порядке, установленном Законом о недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о недвижимости случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является в том числе технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана и составом содержащихся в нем сведений, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953.

Исходя из того, что в обращении указано о том, что необходимо осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на машино-места, расположенные в подземной части автостоянки, государственный кадастровый учет которой осуществлен в качестве нежилого помещения, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), следует отметить следующее.

На основании пункта 52 части 1 статьи 26 Закона о недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе в случае, если границы машино-места, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями ЕГРН частично или полностью совпадают с границами другого помещения или другого машино-места (за исключением случаев, если другое помещение или другое машино-место является преобразуемым объектом недвижимости).

Согласно частям 1, 3 статьи 41 Закона о недвижимости в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. При этом снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.

Учитывая изложенное, полагаем, что постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на машино-места, расположенные в подземной части указанной в обращении автостоянки, должны осуществляться одновременно в отношении всех машино-мест.

Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения права на нежилое помещение – подземную часть автостоянки – осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на указанные машино-места на основании соответствующих заявлений. При этом в разделе “Характеристики объекта недвижимости” технического плана, подготовленного в отношении машино-мест, в строке “3” в качестве кадастрового номера исходного объекта недвижимости должен быть указан кадастровый номер данного нежилого помещения, в строке “6” в качестве кадастрового номера иного объекта недвижимости, в пределах (в составе) которого расположен объект недвижимости – кадастровый номер здания, в котором расположены образованные машино-места.

Читайте также:
Компенсация за опоздание поезда РЖД: сколько денег можно вернуть и порядок действий

Относительно надземной части автостоянки сообщаем следующее.

Частями 3 – 5 статьи 6 Закона N 315-ФЗ установлено, что в случае, если до дня вступления в силу Закона N 315-ФЗ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Закона о недвижимости (в редакции Закона N 315-ФЗ), а также зарегистрировать право собственности на машино-место.

Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

До прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места, образованного в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона N 315-ФЗ, имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона N 315-ФЗ, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

Учитывая изложенное, для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на машино-место (машино-места), расположенные в надземной части, указанной в обращении автостоянки, в орган регистрации прав необходимо представить соответствующее заявление и иные предусмотренные Законом о недвижимости документы, в том числе технический план машино-места (машино-мест), а также соглашение всех сособственников указанного в обращении нежилого помещения или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности либо, при отсутствии данных соглашения или решения, согласие иных участников долевой собственности на это нежилое помещение на выдел в натуре доли заявителя в праве общей долевой собственности на данное помещение.

Относительно подготовки технического плана отмечаем, что согласно части 10 статьи 24 Закона о недвижимости, пункту 20 Требований сведения о машино-месте, за исключением сведений о площади машино-места и о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено машино-место.

При этом, по мнению Департамента недвижимости, одновременно с прекращением права общей долевой собственности на помещение в порядке, предусмотренном статьей 6 Закона N 315-ФЗ, органу регистрации прав надлежит снять с учета указанное помещение; в рассматриваемом случае строки “3” и “6” раздела “Характеристики объекта недвижимости” технических планов машино-мест должны содержать аналогичные рассматриваемому выше случаю сведения.

В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости сведения о машино-месте, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения и его площади, указываются в техническом плане также на основании представленных заказчиком кадастровых работ изготовленного до 1 марта 2013 г. технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено машино-место.

При подготовке технического плана машино-мест используются иные документы, предусмотренные федеральными законами, в частности: копия договора долевого строительства, содержащего описание такого машино-места, акт приема-передачи готового машино-места.

Обращаем внимание, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.

Права собственников гаражей и машино-мест пропишут в отдельном законе

30 августа председатель Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников внес на рассмотрение депутатов проект закона № 785806-7, который призван урегулировать правовой статус товариществ и кооперативов собственников гаражей и машино-мест, а также нюансы хранения транспортных средств. «Принятие данного законопроекта снимет правовую неопределенность статуса гаражей и машино-мест, а также статуса объединений их собственников, что положительно скажется на развитии гражданского оборота в целом и послужит стимулом для развития гаражного строительства», – отмечено в пояснительной записке.

Проект закона раскрывает содержание основных правовых терминов (в частности, гаража, гаражного комплекса, гаража-стоянки, места хранения т/с, машино-места). Так, гаражом или гаражным боксом будет признаваться имеющее полное или неполное ограждение помещение, находящееся на земельном участке либо в здании (сооружении), предназначенное для обеспечения стоянки и хранения одного или нескольких транспортных средств. В свою очередь, под местом хранения т/с (машино-местом) будет признаваться индивидуально-определенная площадка, конструктивно расположенная в помещении, здании (в пределах эксплуатируемой его кровли) или сооружении либо на земельном участке.

Собственники гаражей и машино-мест в гаражных комплексах и гаражах-стоянках будут ежегодно проводить общее годовое собрание. Сроки и порядок проведения этого мероприятия, а также порядок уведомления о принятых решениях решаются на общем собрании таких собственников. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Читайте также:
Антитабачный закон с 1 июня 2021: запрет курения на детских площадках, в поездах и барах

Законопроект определяет объем вещных прав собственников машино-мест и гаражей, перечень общего имущества в гаражных комплексах и гаражах-стоянках, а также порядок его использования. В частности, собственник гаража или машино-места не вправе осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности на общее имущество в гаражном комплексе или гараже-стоянке и отчуждать ее, а также иным способом передавать эту долю отдельно от права собственности на принадлежащий ему объект. Отмечается, что при продаже таких объектов в гаражных комплексах остальные собственники гаражей и машино-мест не имеют преимущественного права их покупки.

В проекте закона также перечислены формы объединений собственников гаражей или машино-мест путем создания гаражного кооператива и гаражного товарищества, определен порядок создания, функционирования, реорганизации и ликвидации таких структур.

Комментируя поправки, Павел Крашенинников отметил, что законопроект предлагает наиболее полное решение «гаражной проблемы», с тем чтобы обеспечить владельцам гаражей и машино-мест защиту права собственности, а также возможность комфортного использования своего транспортного средства.

Юрист юридической компании «Дювернуа Лигал» Елена Волкова убеждена в том, что проблема отсутствия правовой определенности при определении статуса гаражей, машино-мест, гаражных комплексов, гаражей-стоянок действительно актуальна и на сегодняшний день решена только частично. «При этом приобретение одного или нескольких парковочных мест одновременно с квартирой часто является решающим для покупателя условием для вхождения в сделку. Особенно это касается центральных районов крупных городов, где проблема парковки стоит наиболее остро», – отметила она.

По словам эксперта, до 2016 г. законодательное регулирование правового статуса машино-мест отсутствовало, а право собственности на парковочное место часто оформлялось как доля в праве собственности на нежилое помещение, что на практике приводило к определенным проблемам. Так, у собственника часто отсутствовали документы, подтверждающие, какое именно «парковочное место» на автостоянке закреплено за собственником. Для переоформления прав на парковочное место при проведении сделки часто требовалось получение согласия на такое переоформление от всех сособственников остальных парковочных мест.

«Однако в 2016 г. в законодательство были внесены существенные изменения, было определено понятие “машино-место”, были установлены требования к порядку государственной регистрации прав на такие объекты. При этом такие понятия, как “гараж”, “гаражный комплекс”, “гараж-стоянка”, так и не были введены в правовое поле. Соответственно, необходимо принять законопроект, который устранит неопределенность в правовом режиме таких объектов, как “гараж”, “гаражный комплекс”, “гаражная стоянка”, с тем чтобы повысить их инвестиционную привлекательность как для строительных компаний, так и для потенциальных покупателей», – пояснила юрист.

В то же время Елена Волкова отметила множество недостатков проекта. «Законопроектом вводится определение “машино-место”, однако такое определение не согласуется с положениями ГК и ГрК РФ, в котором оно уже дано в ином виде. Юридическая техника законопроекта несовершенна – например, определение “гараж-стоянка” явно содержит речевые ошибки, что не позволит применять такое определение на практике», – полагает она.

По словам юриста, в законопроекте много внимания уделено режиму «общего имущества собственников гаражей и машино-мест», при этом принципы правового регулирования в основном сконструированы по аналогии с моделью, выбранной законодателем для общего имущества в многоквартирном доме. «В российском законодательстве действительно отсутствует прямое регулирование правового режима общего имущества в нежилых зданиях, в связи с чем в судебной практике при разрешении споров по аналогии применяются положения ЖК РФ, регулирующие правовой режим общего имущества в многоквартирных домах. Однако для ликвидации пробела правового регулирования логичнее определить на уровне законодательства правовой режим общего имущества в любых нежилых зданиях, а не устанавливать отдельные нормы применительно к разным категориям нежилых зданий», – считает Елена Волкова.

Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко отметил, что законопроект дополняет уже существующие виды объектов недвижимости. «Несмотря на то что ст. 130 ГК РФ и другими положениями части первой этого Кодекса установлены критерии отнесения вещей к недвижимым, законодатель счел нужным конкретизировать характеристики данных объектов, исходя из их целевого назначения», – отметил он.

По мнению эксперта, практический смысл такой конкретизации заключается в упрощении регистрации права собственности на такие объекты недвижимости ввиду прямого отнесения того или иного объекта к недвижимому имуществу. «Кроме того, законопроектом устанавливается, что общее имущество (крыши, проезды, технические площадки), расположенное в границах гаражных комплексов и гаражей-стоянок, принадлежит собственникам гаражей на праве общей долевой собственности пропорционально размеру площади принадлежащих ему самостоятельных объектов права собственности, – отметил Андрей Пархоменко. – Данную норму стоит воспринимать позитивно, так как посредством ее внедрения решается вопрос об обязанности несения расходов на содержание данного имущества».

Юрист положительно оценил законопроект, так как он, по его мнению, позволяет упросить процедуру оформления прав на такие объекты, а также решить проблему содержания общего имущества. «При этом некоторые его нормы лишь дублируют соответствующие положения ГК РФ», – заключил он.

Ведущий юрист ООО «Содружество земельных юристов» Никита Семякин отметил, что вопрос правового режима гаражей и машино-мест уже очень давно тревожит правообладателей указанных объектов недвижимости. «С одной стороны, нормы Гражданского и Градостроительного кодексов закрепляют понятие машино-места, но с другой – действие приведенных норм не охватывает всех аспектов правоотношений, связанных с гаражами», – полагает эксперт.

Юрист подчеркнул, что проект закона, наконец, позволит закрепить долю в праве на земельный участок, сформированный под гаражом, аналогично нормам ЖК РФ. «В настоящее время органы власти активно штрафуют правообладателей гаражей и машино-мест за пользование земельным участком без оформленных документов, намекая на необходимость заключения договора аренды с властями. Сценарий примитивный и выглядит следующим образом: инспекция по недвижимости фиксирует использование участка в целях размещения гаражного кооператива и выписывает штраф с рекомендацией заключить договор аренды и оформить земельно-имущественные правоотношения», – пояснил Никита Семякин. Он добавил, что в случае принятия законопроекта указанная проблема будет устранена и часть земельного участка будет передана в общую долевую собственность.

В то же время эксперт выразил озабоченность тем, что документ не раскрывает особенности строительства зданий гаражного назначения. «Напомню, существенная часть гаражных комплексов городов построена на основании распорядительных актов СССР, многие из которых утеряны. Приведенные обстоятельства позволяют в судебном порядке признать гаражи самовольными постройками, тем самым лишив правообладателей своих прав на место хранения автомобиля», – заключил Никита Семякин.

Читайте также:
Новые плацкартные вагоны РЖД: фото внутри, когда появятся, в каких поездах

Парковки могут признать объектом недвижимости

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Асфальтовое покрытие дороги числится на счете 01 “Основные средства”.
Куда оно относится: к движимому или недвижимому имуществу при расчете налога на имущество в 2019 году? Если объект признается недвижимым, из какого расчета исчислять налог на имущество (из кадастровой или среднегодовой стоимости)? В каком разделе отразить такой объект в налоговой декларации (расчете) по налогу на имущество?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Вопрос об отнесении такого объекта основных средств, как асфальтовое покрытие дороги, к движимому/недвижимому имуществу в целях исчисления налога на имущество организаций является спорным. При этом суды придерживаются противоположных точек зрения.

Обоснование позиции:
Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст.ст. 378.1, 378.2 НК РФ*(1).
Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются условия, приведенные в п. 4 ПБУ 6/01. При этом ни НК РФ, ни ПБУ 6/01, ни Методические указания не дают определения понятиям “движимое” и “недвижимое” имущество.
Специалисты ФНС России в письме от 01.10.2018 N БС-4-21/19038@ разъяснили, чем следует руководствоваться при отнесении имущества к движимому или недвижимому в целях исчисления налога на имущество организаций (далее – Налог).
В данном письме упомянуты выводы, содержащиеся в определении ВС РФ от 07.04.2016 N 310-ЭС15-16638, где суд отметил, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания федерального закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации вещных прав на недвижимость. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520).
ФНС России указывает, что предусмотренные ГК РФ основания для определения вида объектов имущества устанавливаются в каждом случае в соответствии с правовыми нормами об условиях (критериях) для признания вещи движимым или недвижимым имуществом.
Для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать:
– наличие записи об объекте в ЕГРН;
– при отсутствии сведений в ЕГРН – наличие оснований, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например, для объектов капитального строительства – наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п. Смотрите также письма ФНС России от 08.02.2019 N БС-4-21/2179, N БС-4-21/2181, от 02.08.2018 N БС-4-21/14968@ *(2).
При этом какого-либо перечня недвижимого имущества или критериев отнесения тех или иных объектов к нему законодательство не содержит. В связи с этим решение вопроса о возможности отнесения к недвижимости того или иного объекта во многом зависит от фактических обстоятельств дела и характеристик конкретного объекта.
Таким образом, для того, чтобы определить, является ли рассматриваемый актив объектом обложения Налогом, необходимо учесть приведенные выше обстоятельства.
Однако даже с учетом изложенных рекомендаций на практике вопрос отнесения асфальтового покрытия к движимому/недвижимому имуществу является на сегодняшний день спорным.
Прежде всего отметим, что в правоприменительной практике твердое покрытие (асфальтовое, бетонное или любое иное), как правило, рассматривается не как самостоятельный объект, а как функциональная принадлежность земельного участка, улучшающая его свойства.
Например, площадки с асфальтовым или бетонным покрытием суды в большинстве случаев не признают недвижимым имуществом, указывая на то, что покрытие какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка и является лишь элементом его благоустройства. Оно улучшает земельный участок, но не препятствует его использованию по другому назначению*(3).
Причем в основном судебные решения не связаны с квалификацией таких объектов в целях исчисления Налога.
При этом существуют судебные разбирательства, возникающие в связи с тем, что, по мнению налоговых органов, обустройство стоянки на земельном участке следует учитывать как отдельный объект основных средств и, соответственно, облагать Налогом.
Например, в постановлении ФАС Поволжского округа от 16.12.2008 N А12-7360/08 рассматривался вопрос, является ли автомобильная стоянка (покрытый асфальтом земельный участок, на котором расположены постройки временного характера (ворота, ограждение, пункт охраны)), принадлежащая организации на праве собственности, объектом обложения Налогом. Суд отметил, что необходимо учитывать, что покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для стоянки автомобилей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.
Кроме того, судом был сделан вывод, что замощение не может быть в силу ст. 130 ГК РФ отнесено к недвижимому имуществу, поскольку не соответствует представленным законом критериям:
– обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;
– обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской деятельности или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;
– невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
В итоге судьи констатировали, что асфальтовое покрытие на автостоянке не является самостоятельным объектом, а значит, не может быть принято к бухгалтерскому учету в качестве основного средства. Объектом обложения Налогом является не сама автостоянка, а находящиеся на ней постройки в случае их соответствия критериям, установленным ПБУ 6/01 *(4).
В то же время существуют судебные решения, в которых судьи признавали подобные объекты недвижимым имуществом, основываясь, в частности, на наличии их тесной связи с землей и на признании их объектом капитального строительства (постановление Второго ААС от 14.05.2009 N 02АП-1537/2009).
В определении ВАС РФ от 08.07.2010 N ВАС-8213/10 судьи также согласились с тем, что автомобильные дороги как местные сооружения инженерной инфраструктуры города, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются недвижимым имуществом.
Таким образом, в настоящее время являются спорными вопросы как признания рассматриваемых объектов в составе основных средств, так и признания их движимым/недвижимым имуществом.
В данной ситуации асфальтное покрытие дороги учтено в бухгалтерском учете не как объект благоустройства, а как отдельный объект ОС.
Поэтому, учитывая изложенное, считаем, что отнесение организацией такого объекта, как асфальтное покрытие дороги, учтенное в составе ОС, к движимому имуществу может привести к налоговым рискам.
Учитывая отсутствие разъяснений официальных органов, применимых к рассматриваемому объекту, рекомендуем обратиться в Минфин России или в налоговые органы за получением письменных разъяснений по данному вопросу (п. 1 ст. 21 и п. 1 ст. 34.2 НК РФ).
В случае если организация примет решение признать рассматриваемый объект недвижимым имуществом, то налоговая база по такому объекту определяется как его среднегодовая стоимость (Энциклопедия решений. Налоговая база по налогу на имущество организаций, определяемая как среднегодовая стоимость). Это обусловлено тем, что исходя из кадастровой стоимости Налогом облагаются объекты, указанные в ст. 378.2 НК РФ*(5). Асфальтовое покрытие дороги к таким объектам не относится.
Формы и электронные форматы декларации по налогу на имущество и расчета по авансовым платежам, а также порядки их заполнения утверждены приказом ФНС России от 31.03.2017 N ММВ-7-21/271@ (далее – Декларация, Расчет).
Из положений порядков заполнения названных форм следует, что информация об имуществе, облагаемом Налогом исходя из среднегодовой стоимости, отражается в разделе 2.1 Декларации (разделе 2.1 Расчета). Сумма налога (авансового платежа) в отношении таких объектов исчисляется в разделе 2 Декларации (разделе 2 Расчета)*(6).

Читайте также:
Договор с риэлтором: особенности заключения и расторжения, образец

К сведению:
В целях определенности в вопросах отнесения имущества к недвижимости Минэкономразвития России разработало законопроект “О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе”.
Основными задачами документа являются:
– уточнение понятий объекта недвижимости, его увязка с иными понятиями, используемыми в других отраслях законодательства: “объект капитального строительства”, “строение”, “здание”, “сооружение”;
– уточнение правового регулирования в отношении единого недвижимого комплекса, предприятия, сложной и неделимой вещи;
– установление порядка образования нового объекта недвижимости. Смотрите письмо ФНС России от 18.02.2019 N БС-4-21/2667@ и информацию на сайте https://www.roscadastre.ru/html/docs/2019/Popravki_OAG.pdf.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
– Энциклопедия решений. Объект обложения налогом на имущество организаций;
– Энциклопедия решений. Отнесение объекта к недвижимости;
– Энциклопедия решений. Налоговая база по налогу на имущество организаций, определяемая как среднегодовая стоимость;
– Энциклопедия решений. Декларация по налогу на имущество организаций и расчеты по авансовым платежам;
– Вопрос: Являются ли движимым имуществом асфальтобетонное дорожное покрытие, бордюрный камень, замощения асфальтовые, устройство асфальтобетонного покрытия с подготовкой основания для парковки автомобилей (числятся в бухгалтерском учете как объекты основных средств и размещены на земельном участке, принадлежащем организации)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2019 г.);
– Вопрос: У организации в собственности имеется земельный участок. Вид разрешенного использования – для складских целей. На участке был проведен комплекс работ по устройству производственной площадки из железобетонных плит (сплошное покрытие). Плиты соединены между собой так, что их можно разобрать без нанесения им вреда и либо перенести их в другое место, либо реализовать. В связи с невозможностью сдать в аренду эту площадку (сооружение) для складских целей у организации есть возможность передать её в аренду для устройства на ней автопарка. Необходимо ли уплачивать налог на имущество на объект “производственная площадка, состоящая из железобетонных плит”? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2018 г.);
– Вопрос: Общество планирует произвести работы по асфальтированию значительной территории земельного участка, находящегося в собственности общества, для использования под стоянку товарных автомобилей. Стоянка будет использоваться для производственных нужд организации. Работы проводят подрядные организации. С подрядной организацией заключается договор на разработку проекта по асфальтированию и договор на работы по асфальтированию. Учетной политикой предусмотрено, что асфальтированные площадки учитываются в составе основных средств. Как будет учитываться объект “асфальтированная площадка под товарные автомобили”? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2018 г.);
– Вопрос: Какие объекты относятся к недвижимому и движимому имуществу в целях исчисления налога на имущество? Для исчисления налога на имущество куда нужно относить такие объекты, как парковочные места, малые архитектурные формы, газопровод, тепловые сети, газонные покрытия, тротуар, экогазон: к движимому или недвижимому имуществу? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2018 г.);
– Вопрос: Организация включает расходы на ремонт основных средств (асфальтированных площадок) в их стоимость. В первичных документах (актах, сметных расчетах) характер работ указывается именно как “ремонт”. Договор с подрядчиком также заключен на ремонт дорожных покрытий. Дефектных ведомостей нет. Стоимость ремонта составляет не менее 2 млн. руб. за площадку, а площадок у организации много. Какие в данной ситуации у организации существуют риски с точки зрения налогового и бухгалтерского учета? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2013 г.);
– Учет асфальтового покрытия (В.С. Позняк, журнал “Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение”, N 1, январь-февраль 2019 г.);
– Асфальтовое покрытие и налог на имущество (С.В. Тяпухин, журнал “Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение”, N 5, май 2017 г.);
– Энциклопедия судебной практики. Главная вещь и принадлежность (Ст. 135 ГК).

Читайте также:
Как сдать на права без автошколы и возможно ли это

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Ответ прошел контроль качества

22 апреля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————–
*(1) Порядок бухгалтерского учета объектов основных средств и формирования их стоимости регулируется ПБУ 6/01 “Учет основных средств” (далее – ПБУ 6/01) и Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее – Методические указания).
*(2) Заметим, что ранее представители финансового ведомства также разъясняли, что понятия движимого и недвижимого имущества определены в ст. 130 ГК РФ (письма Минфина России от 17.02.2017 N 03-05-05-01/9043, от 16.09.2015 N 03-05-05-01/53065, от 18.12.2014 N 03-05-05-01/65598, от 15.08.2013 N 03-04-06/33238, от 25.02.2013 N 03-05-05-01/5317 и др.).
Кроме того, специалисты финансового ведомства разъясняли, что при определении состава недвижимого имущества необходимо учитывать нормы ОКОФ, а также Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (письма Минфина России от 04.10.2013 N 03-05-05-01/41301, от 22.05.2013 N 03-05-05-01/18212).
ФНС России в письме от 28.03.2018 N БС-4-21/5834@ рекомендовала использовать разъяснения, приведенные в письме Минпромторга России от 23.03.2018 N ОВ-17590-12, в котором представители Минпромторга России при квалификации оборудования указали на необходимость учитывать нормы ОКОФ.
*(3) Смотрите определения ВС РФ от 27.02.2017 N 305-КГ16-21236, от 04.09.2015 N 305-КГ15-10816, от 26.04.2016 N 308-КГ16-3285, постановления ВАС РФ от 17.01.2012 N 4777/08 и от 28.05.2013 N 17085/12, ФАС Уральского округа от 12.09.2013 N Ф09-7798/13, ФАС Поволжского округа от 04.04.2013 N А65-15041/2011, от 24.02.2012 N Ф06-481/12, ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2012 N Ф01-5218/12, ФАС Северо-Кавказского округа от 22.06.2012 N Ф08-2485/12, ФАС Северо-Западного округа от 17.05.2012 по делу N Ф26-7683/2010, Десятого ААС от 31.01.2017 N 10АП-18200/16, Десятого ААС от 15.05.2013 N 10АП-3331/13, Первого ААС от 09.07.2012 N 01АП-2432/12.
*(4) Смотрите также п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 255, определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520, постановления АС Московского округа от 27.07.2017 N Ф05-10642/17, ФАС Северо-Кавказского округа от 26.10.2011 N А63-11904/2010.
*(5) К таким объектам, в том числе, относятся:
– административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
– нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
– жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Смотрите Энциклопедию решений. Налогообложение недвижимого имущества организаций, налоговая база по которому рассчитывается из кадастровой стоимости.
*(6) С 2020 года отменена обязанность по представлению налоговых расчетов по авансовым платежам по Налогу (п. 20 ст. 1, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 15.04.2019 N 63-ФЗ).

К вопросу о признании парковочных мест объектом недвижимости (Иванова Ж.Б., Закарьяев Ш.З.)

Дата размещения статьи: 09.09.2016

Для того чтобы ответить на вопрос, являются ли парковочные места объектом недвижимости, прежде всего стоит обратиться к некоторым историческим аспектам правовой регламентации отношений в сфере недвижимого имущества.

Впервые нормы об обороте недвижимого имущества были закреплены в 1649 г. в Соборном Уложении [1]. Однако само понятие недвижимости в данном правовом акте закреплено не было.

Указ от 23 марта 1714 г. “О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах” устанавливал единый правовой режим для вотчин и поместий, которые получили общее название недвижимости.

Если обратиться к Своду законов, введенному в действие в 1835 г. и просуществовавшему вплоть до 1917 г. [1], то мы увидим, что он давал описательное определение недвижимости, относил к ним “земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги”. Однако качественные характеристики недвижимого имущества (неразрывная связь с землей и т.д.) в Своде законов отсутствовали [2].

В настоящее время объектами недвижимости признают земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 Гражданского кодекса РФ) [3]. Однако эта норма не устанавливает конкретный перечень таких объектов, а указывает лишь общий критерий отнесения имущества к недвижимости. В частности, к данной категории относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей.

Парковочное место имеет тесную связь с землей, и в этой связи целесообразно проанализировать определения парковочных мест, содержащиеся в источниках права.

Так, согласно Приказу МЧС России от 21 февраля 2013 г. N 117 “Об утверждении Свода правил “Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности” стоянкой для автомобилей (автостоянкой) признается здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная только для стоянки (хранения) автомобилей [4].

На основании определения, содержащегося в п. 2 Правил оказания услуг автостоянок, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N 795, автостоянка представляет собой здание, сооружение (часть задания, сооружения) или специальную открытую площадку, предназначенные для хранения автомототранспортных средств [5].

На практике подобные формулировки вызывают споры в отношении широкого круга активов, в том числе и автостоянок (парковок).

Департамент недвижимости Минэкономразвития России разъяснил, что такой объект, как парковка (парковочное место), может являться частью зданий или сооружений, но не в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а как специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, предназначенное для организованной стоянки транспортных средств [6].

Обращаясь к судебной практике по исследуемому нами вопросу, хотелось бы в качестве примера привести следующее решение [7].

Мэрия города Ярославля (далее – мэрия) и Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее – Управление) обратились с иском в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Ефиманову Александру Георгиевичу (далее – предприниматель) о признании права собственности ответчика на автостоянку отсутствующим.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Читайте также:
Признание брака недействительным: основания, последствия, отличия от развода

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Исходя из смысла приведенных правовых норм объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; наличие у объекта полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для стоянки автомобилей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, ограждением определяются границы земельного участка, используемого для автостоянки. Указанные объекты не обладают самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшают полезные свойства земельного участка, на котором они находятся и который используется для определенных целей.

В рассматриваемом случае объектом недвижимости является земельный участок, а спорные объекты своим назначением лишь определяют целевое использование этого земельного участка.

В силу ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в отличие от зданий, строений и сооружений, являющихся объектами недвижимости, спорные объекты – автостоянка и здание кафе – не имеют конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при их перемещении. Материалы, из которых они изготовлены, и при их переносе не теряют качества, необходимые для их дальнейшего использования.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п. 52 Постановления N 10/22).

В связи с указанным суд пришел к выводу о том, что спорные объекты не относятся к недвижимому имуществу, и обоснованно удовлетворил требования истцов о признании отсутствующим права собственности Ефиманова А.Г. на автостоянку.

По другому судебному делу также удовлетворено требование о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества на открытую автостоянку, поскольку спорный объект не относится к объектам недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.

Так, Администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО “Арис-Северо-Запад” о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на открытую автостоянку.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Гатчины от 6 декабря 1996 г. N 946 ООО “Норма” отведен земельный участок площадью 1 га по Киевскому шоссе на въезде в г. Гатчину для организации открытой автомобильной стоянки, ремонта автомобилей и АЗС сроком на пять лет.

Инспекция Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации по Ленинградской области выдала ООО “Норма” разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по устройству открытой автостоянки с АЗС.

ООО “Норма” (заказчик), ООО “Арис-Северо-Запад” (инвестор) и ЗАО “Дорожно-строительная фирма “Гатчинадорстрой” (подрядчик) заключили договор подряда на строительство автостоянки. Согласно п. 1.3 договора право собственности на результаты работ, выполненных подрядчиком по поручению заказчика, будет принадлежать инвестору.

Актом, утвержденным постановлением главы муниципального образования “Город Гатчина”, принят и введен в эксплуатацию законченный строительством объект – автостоянка на въезде в г. Гатчину между Киевским и Пушкинским шоссе.

На основании постановления главы муниципального образования “Город Гатчина” администрация города и ООО “Арис-Северо-Запад” заключили договор земельного участка площадью 6824 кв. м для размещения открытой платной автостоянки сроком на пять лет.

По акту приемки-передачи заказчик передал инвестору законченную строительством автостоянку, в состав которой вошли: нежилое строение (караульное), асфальтобетонное покрытие площадью 5580 кв. м, хозяйственно-противопожарная водопроводная сеть, сеть освещения, металлический забор ограждения, блочно-модульные очистные сооружения.

На основании акта приемки и ввода в эксплуатацию, постановления главы муниципального образования “Город Гатчина”, договора подряда и акта приемки-передачи зарегистрировано право собственности ООО “Арис-Северо-Запад” на открытую автостоянку – двухэтажное нежилое строение (караульное) с производственными сооружениями площадью 22,3 кв. м.

Судом в ходе производства по делу было установлено, что земельный участок, на котором построен спорный объект, был предоставлен для организации автомобильной стоянки ООО “Норма”; ответчику земельный участок для строительства спорного объекта не предоставлялся, разрешение на строительство данного объекта не выдавалось; в установленном порядке этот объект в эксплуатацию не вводился; спорный объект (открытая автостоянка в виде караульного помещения площадью 22,3 кв. м) с металлическими стенами и перекрытиями, не имеющий фундамента, по своим физическим (техническим) характеристикам не обладает признаками недвижимого имущества, приведенными в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации [8].

Результаты выборочного изучения нами судебной практики показали, что парковочные места, не ограниченные строительными конструкциями, то есть не изолированные и не обособленные от других помещений в здании (сооружении), не являются объектом недвижимости и поэтому не могут быть учтены в государственном кадастре недвижимости.

Разметка или маркировка парковочного места линиями не является изолированностью парковочного места, а лишь закрепляет пространственные границы места для автомобиля и не превращает парковку в самостоятельный объект недвижимости.

Литература

1. Российское законодательство X – XX веков: В 9 т. М.: Юридическая литература, 1986. Т. 3: Акты Земских Соборов. С. 76 – 443.
2. Шеметова Н.Ю. Правовая регламентация отношений в сфере оборота недвижимого имущества в России с XVII в. до земельных реформ 1861 г. // Вопросы правоведения. 2016. N 1. С. 317.
3. Гражданский кодекс РФ (ч. I), принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 г. // Российская газета. 1994. 8 дек. Ст. 453.
4. Приказ МЧС России от 21 февраля 2013 г. N 117 “Об утверждении Свода правил “Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности” (вместе с “СП 154.13130.2013. Свод правил. “) // Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве”. 2013. N 3.
5. Постановление Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N 795 “Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок” // Российская газета. 2001. N 239. 5 дек.
6. Письмо от 26 мая 2015 г. N ОГ-Д23-7475 относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на “машиноместа”. URL: http://economy.gov.ru.
7. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 октября 2015 г. N Ф01-3710/2015 по делу N А82-6289/2014 // СПС “КонсультантПлюс”.
8. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 июня 2013 г. по делу N А56-56244/2012 // СПС “КонсультантПлюс”.

Читайте также:
Орден Мужества: льготы и выплаты

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Парковки могут признать объектом недвижимости

Судья Саенко О.Л. Дело № 33-2652/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Харманюк Н.В.,

судей Агранович Ю.Н., Сироткиной Е.М.,

при секретаре Мельниковой А.В.,

рассмотрела в судебном заседании 25 апреля 2019 года дело по апелляционной жалобе Р. на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 26 февраля 2019 года, по которому

отказано Р. в удовлетворении требований к Товариществу собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья « . » о признании права собственности на машино-место площадью . кв.м., освобождении от обязанности содержания проездов и проходов подземной автостоянки, возложении обязанности по признанию владельцем машино-места площадью . кв.м., возложении обязанности установить количество голосов собственника недвижимости равным площади машино-места, возложении обязанности применять площадь машино-места равную . кв.м. при расчете платы за жилищно-коммунальные услуги.

Заслушав доклад судьи Харманюк Н.В., объяснения представителя ТСЖ « . »- Р. ., судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А :

Р. обратилась в суд с иском к ТСН «ТСЖ « . » и с учетом уточнений просила признать её право собственности на машино-место площадью . кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома по ул. . г. . ; признании за собственниками жилых и нежилых помещений дома по ул. . права на общее имущество в виде подземной автостоянки; освобождении её от обязанности по содержанию проездов и проходов подземной автостоянки; возложении на ответчика обязанности признать её владельцем машино-места , площадью . кв.м., установить количество её голосов на общем собрании собственников помещений МКД пропорционально площади машино-места, применять площадь машино-места, равную . кв.м. при расчете платы за жилищно-коммунальные услуги.

В обоснование иска указала, что ответчик необоснованно применяет при расчете платы за жилищно-коммунальные услуги . долю от общей площади подземного паркинга в доме по ул. . ( . кв.м.), тогда как истец является собственником машино-места , площадью . кв.м.

Определением суда от производство по делу в части требований истца о признании за собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по ул. . г. . права на общее имущество в виде подземной автостоянки – прекращено.

Истец и ее представитель в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивали.

Представитель ответчика иск не признала.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе Р. В обоснование доводов жалобы ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права.

На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является собственником квартиры в доме по ул. . г. . .

По договору цессии от истец приняла от ИП . право требования к ОАО « . » о передаче . доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в подземном паркинге в многоквартирном доме по ул. . г. . .

По акту приема-передачи от истец приняла от ОАО « . » . долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, общей площадью . кв.м., представляющие собой . машино-места, расположенные в подземном паркинге многоквартирного дома по ул. . г. . .

Управление многоквартирного дома по ул. . г. . , осуществляет ТСН «Товарищество собственников жилья « . ».

проведено общее собрание собственников паркинга, в котором приняли участие собственники . машино-места. По результатам собрания принято решение о выделе в натуре машино-мест из своих долей согласно договорам купли-продажи по существующей разметке в соответствии с проектом паркинга. Площадь паркинга, оставшуюся после выдела машино-мест, решено передать в общедолевую собственность дома.

произведена государственная регистрация права собственности истца на машино-место , площадью . кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома по ул. . г. . .

истец обратилась к ответчику с заявлением о внесении изменений в реестр собственников помещений МКД относительно принадлежащей ей площади машино-места, в котором также просила производить начисления платы по объекту недвижимости «машино-место», исходя из его площади равной . кв.м.

ответчик внес в реестр собственников жилых и нежилых помещений МКД по ул. . г. . сведения о государственной регистрации права собственности истца на машино-место , площадью . , кв.м. в качестве дополнительной информации без изменения сведений о принадлежащей ей доле ( . ) в праве общей долевой собственности на помещение паркинга.

Кроме того, в ответе от на заявление истца ответчик указал на необходимость представления сведений об осуществлении всеми долевыми собственниками выдела машино-мест и документов, определяющих порядок пользования недвижимым имуществом, оставшимся после выдела долей из общей собственности на нежилое помещение паркинга.

Ввиду непредставления указанных документов, до настоящего времени начисление платы за жилищно-коммунальные услуги по нежилому помещению паркинга производится истцу, исходя из . доли в праве общей долевой собственности на это помещение, что составляет . кв.м. от . кв.м.

Истец полагает, что плата за жилищно-коммунальные услуги по нежилому помещению паркинга должна производится, исходя из площади машино-места ( . кв.м).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что, несмотря на выдел истцом своего машино-места площадью . кв.м. и регистрацию права собственности на него, её право на . долю в праве общей долевой собственности на помещение паркинга, площадью . кв.м., сохраняется и соответственно, сохраняется бремя содержания указанного имущества.

Читайте также:
Государственная программа по кредитованию автомобилей вступит в силу в апреле 2021 года

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Состав общего имущества многоквартирного дома определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

В соответствии с пунктом 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются в том числе построенные за счет средств собственников помещении встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, а также коллективные автостоянки, гаражи, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Понятие нежилое помещение в многоквартирном доме определено Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 Правил № 354 к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Согласно статьям 158, 169 Жилищного кодекса РФ (далее – Жилищный кодекс) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Анализ норм законодательства дает основания считать подземный паркинг нежилым помещением в многоквартирном доме, принадлежащим владельцам машино-мест на праве общей долевой собственности (если учтен единый объект недвижимости – подземный паркинг) или состоящим из машино-мест, находящихся в частной собственности, и мест общего пользования, находящихся в общей собственности собственников машино-мест. Таким образом, начисление взносов на капитальный ремонт производится соразмерно площади нежилого помещения, являющегося подземным паркингом в многоквартирном доме.

В силу положений части 4 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ до прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места, образованного в соответствии с частью 3 настоящей статьи, имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством РФ.

Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 настоящей статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест (часть 5 статьи 6 Федерального закона № 315-ФЗ).

До настоящего времени не все долевые собственники нежилого помещения паркинга в доме по ул. . г. . произвели выдел в натуре принадлежащих им машино-мест.

С учетом приведенных положений законодательства, ответчик правомерно производит истцу расчет начислений за жилищно-коммунальные услуги по помещению паркинга пропорционально доле истца в праве общей собственности на это имущество.

В апелляционной жалобе Р. выражает несогласие с решением суда, настаивая на том, что поскольку она зарегистрировала право собственности на машино-место , оснований для начисления платы на . долю помещения не имеется. Также указывает на отсутствие оснований для начисления платы в указанном размере в связи с тем, что собственник машино-места не является потребителем коммунальных услуг и в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие действия ответчика по содержанию подземной парковки. Вместе с этим приведенные доводы подлежат отклонению как необоснованные.

Исходя из положений ч.ч. 3 и 4 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ любой участник общей долевой собственности на указанные недвижимые объекты имеет право с согласия остальных сособственников осуществить выдел в натуре своей доли (ее части) посредством определения границ причитающегося ему машино-места и зарегистрировать право собственности на него. Это согласие не требуется при представлении в регистрирующий орган участником долевой собственности соглашения всех сособственников либо решения общего собрания об определении порядка пользования находящейся в общей долевой собственности недвижимостью.

Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 315-ФЗ, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место.

Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест. После выдела в натуре машино-места за его собственником сохраняется право пользования частью находящегося в общей долевой собственности помещения (здания, сооружения), необходимой для прохода и (или) проезда к машино-месту, и бремя ее содержания в объеме, равном размеру его доли в праве общей собственности до выдела.

Таким образом, несмотря на выдел истцом своего машино-места ее право на общую долевую собственности на помещение паркинга сохраняется, в связи с чем она несет бремя содержания указанного имущества.

Иные доводы жалобы отмену судебного постановления также не влекут.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 26 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Р. – без удовлетворения.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: