В России могут ввести обратную ипотеку: для кого нужна, что собой представляет

Что такое обратная ипотека для пожилых людей и будет ли она работать в России в 2020 году

Механизм обратной ипотеки предполагает подписание договора о передаче недвижимости в залог в обмен на пожизненные выплаты со стороны залогодержателя. Этот механизм является достаточно распространенным в США и Великобритании и пользуется там широкой популярностью. Обратная ипотека уже реализовывалась в России в качестве пилотного проекта, и о необходимости ее повторной реализации неоднократно упоминалось Правительством.

  • Что такое «обратная ипотека» и каковы ее условия
  • Обратная ипотека в России в 2020 году
  • Механизм выдачи обратной ипотеки в мире
  • Преимущества и недостатки

Что такое «обратная ипотека» и каковы ее условия

Обратная ипотека существенно отличается от стандартного ипотечного кредита. При обычной ипотеке заемщик получает кредит в банке на покупку недвижимости, при этом покупаемая квартира становится предметом залога.

При стандартной ипотеке клиент платит банку деньги за купленную квартиру, при обратной ипотеке – банк выплачивает клиенту определенную денежную сумму за квартиру.

Обратная ипотека в России в 2020 году

В 2020 году выдача обратной ипотеки в России не производится и пока внятных механизмов ее реализации не разработано.

В России подобный инструмент был запущен в 2012 году через дочернюю структуру АИЖК – АРИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – Агентство по реструктуризации ипотечного жилищного кредитования). Программа обратной ипотеки тогда предполагала следующие условия:

  1. Она предоставлялась пенсионерам в возрасте от 60 лет (первоначальная версия проекта предполагала возраст не менее 68 лет). Именно в этот период доходы пенсионеров обычно снижаются, тогда как расходы на медицинское обслуживание и медикаменты растут.
  2. Сумма займа могла достигать 80% от стоимости недвижимости.
  3. Процентная ставка по ипотеке могла быть зафиксирована на уровне 9% в год.
  4. Финансирование выплачивалось ежемесячно или единовременно. При ежемесячной оплате предполагались транши в течение 10 лет.
  5. Величина выплат зависела от возраста заемщика: чем он старше, тем большая сумма выплат предполагалась.
  6. Сумма выплат также зависела от региона, в котором находилась квартира. За двухкомнатную квартиру в Москве могли доплачивать до 35-40 тыс. р. ежемесячно. В регионах плата ввиду более низкой стоимости недвижимости была более скромной.

Дополнительными требованиями к пенсионерам являлись: наличие российского гражданства, отсутствие нетрудоспособных иждивенцев на попечении заемщика, отсутствие задолженности по коммунальным услугам, отсутствие других собственников у квартиры (имущество в долевой собственности в залог не принимается).

Отдельные требования предъявлялись не только к получателю денежных средств, но и к недвижимости. Квартира должна была быть ликвидной: расположена в доме с количеством этажей не менее 4, не находиться в залоге и под арестом, не быть расположенной в домах под снос и в аварийном фонде, в квартире с газовой колонкой.

Программа обратной ипотеки в данном контексте могла бы стать альтернативой договору пожизненной ренты.

В 2017 году Правительство вновь указывало на возможность реализации подобного механизма, обозначив, что в качестве залога допускается использование движимого и недвижимого имущества. Это могло бы выступать мерой поддержки малоимущих граждан. Граждане продавали бы свою квартиру государству, а взамен получали единовременные или ежегодные выплаты. После смерти владельца квартиры имущество должно было перейти государству.

Таким механизмом могли бы воспользоваться граждане, которые имеют квартиру в собственности, но в силу различных обстоятельств утратили возможность заработка.

Сроки для запуска обратной ипотеки не были обозначены, как и то, какая именно инстанция станет ответственной за развитие обратной ипотеки в РФ. Предполагалось, что это будут финансовые организации, выдающие ипотечные кредиты по стандартам АИЖК.

По мнению специалистов банковского сектора, обратная ипотека могла бы стать не только мерой поддержкой малоимущих, но и оказала поддержку банкам в условиях роста ипотечной задолженности. Можно было бы внедрять схему обратной ипотеки при подписании стандартного кредитного договора. Когда заемщик переставал платить по ипотеке, платежи могло бы вносить за него государство, а к завершению срока договора недвижимость переходила в государственную собственность. В то же время у граждан сохранялась бы возможность совершения обратного выкупа с помощью компенсации государственных расходов.

Но пока обратная ипотека не очень интересна российским банкам, как инструмент, ввиду нестабильной ситуации на рынке недвижимости: сложно спрогнозировать, насколько выгодно будет продана в перспективе приобретенная в собственность квартира банком. Поэтому без государственного стимулирования обратная ипотека вряд ли получит свое реальное воплощение в РФ.

Механизм выдачи обратной ипотеки в мире

Обратная ипотека зародилась в 1960-х годах в США. Сегодня в мире нет единого механизма реализации программы обратной ипотеки. Стандартная схема, которая применяется в США и Европе, следующая:

  1. Собственник обращается в кредитную организацию и оформляет договор о регулярных выплатах за квартиру (дом) с учетом ее оценочной стоимости.
  2. После того как выплаты достигнут определенного лимита, недвижимость переходит в собственность банка. Но бывший собственник сохраняет право на дальнейшее проживание в квартире, хотя ему и предстоит платить банку ежемесячную ренту.
Читайте также:
Список безвизовых стран для россиян 2021: с морем, европейские, недорогие

Размер кредита по обратной ипотеке никогда не достигает 100% от оценочной стоимости. Обычно он находится в диапазоне 50-85%.

Другой вариант – это, по сути, пожизненная обратная рента, когда банк выплачивает стоимость квартиры до смерти заемщика. Заемщик все это время сохраняет право пользования квартирой.

В любом случае в мире в данных договорах не участвует государство (как это планировалось в РФ): механизм реализован частными компаниями.

За досрочное расторжение сделки для заемщика обычно предусмотрены крупные штрафы.

Преимущества и недостатки

Обратная ипотека – это достаточно неоднозначный финансовый инструмент, который имеет свои преимущества и недостатки.

В числе преимуществ обратной ипотеки можно отметить:

  1. Это дополнительный источник выплат, который позволяет достойно жить на пенсии, если поддержки ждать не от кого.
  2. Банку ничего платить не требуется. Но обычно обязательным требованием является страхование предмета залога от рисков его повреждения или гибели.
  3. Пенсионер может продолжать проживать в квартире вплоть до смерти.
  4. Сохраняется право собственности на залог.
  5. Не нужны справки о доходах и трудоустройстве.
  6. Кредитная история заемщика не имеет никакого значения.

Недостатками обратной ипотеки являются:

  1. После смерти заемщика залоговое обеспечение переходит к банку, поэтому наследники ничего не получат (кроме невыплаченного остатка за квартиру по договору).
  2. Высоки риски мошенничества: недобросовестные организации могут обманом заставить подписать пенсионера договор, смысл которого останется не до конца понятен.
  3. При наличии задолженности по коммунальным услугам растут риски выселения заемщика.
  4. При оформлении обратной ипотеки есть вероятность, что стоимость оценки квартиры, комиссионные сборы и прочее предстоит оплачивать заемщику.
  5. Отсутствует государственная поддержка, требуются изменения в законодательстве для реализации программы.

Таким образом, обратная ипотека – это механизм, предполагающий единовременные или ежемесячные выплаты в пользу владельца недвижимости со стороны банка в обмен на получение статуса собственника после смерти владельца. В России механизм действия обратной ипотеки был разработан в 2012 году, но так и не приобрел практического воплощения. Предполагалось, что он станет мерой поддержки малоимущих. Выплаты по обратной ипотеке могут быть единовременные или ежемесячные. Возвращать выплаченные банком средства заемщику не нужно.

Обратная ипотека и ее особенности в 2021 году

Нередко ежемесячных выплат после ухода на пенсию не хватает, особенно это касается лиц, не получающих помощь со стороны детей и внуков. Поэтому приходится задумываться об оформлении пожизненной ренты. Такой финансовый инструмент может быть реализован и с помощью банков. Разберемся, оформляется ли обратная ипотека в 2021 году в России, и как работает такая программа.

  1. Что это такое
  2. Кто может получить
  3. Способы получения средств
  4. Порядок оформления
  5. Необходимые документы
  6. Возможные риски
  7. Куда обращаться
  8. Преимущества и недостатки
  9. Пенсионеры смогут взять ипотеку в 2021 году: Видео

Что это такое

Несмотря на название, с классической ипотекой обратная сходства не имеет. Если жилищный заем в основном оформляют лица, у которых нет недвижимости, то обратная ипотека, напротив, для тех, у кого имеется в собственности жилье. Прежде чем отвечать на вопрос, что такое обратная ипотека, стоит уделить внимание пожизненной ренте.

Суть ренты заключается в том, что одинокий пенсионер продает свое недвижимое имущество, но сохраняет право проживать в нем до наступления смерти. Покупатель обязуется содержать бывшего владельца недвижимости, пока последний не умрет. После смерти пенсионера новый собственник может распоряжаться жильем по своему усмотрению.

Обратная ипотека наделена иным механизмом действия.

Став участником данной программы, пенсионер передает банку свое жилье в залог, но продолжает проживать в нем. Финансовое учреждение при этом выплачивает пожилому клиенту ежемесячное пособие.

После смерти заемщика банк продает заложенную квартиру, возвращает свои затраты.

Ключевое отличие от пожизненной ренты состоит в том, что гражданин в любой момент может выйти из программы, уплатив банку определенную сумму, и вывести имущество из залога. Владельцем квартиры по-прежнему является заемщик. А рента означает окончательный переход прав собственности к покупателю.

Обратная ипотека получила широкое распространение в США и в Западной Европе. Для российской банковской практики это новый продукт. Впервые он появился в стране в 2021 году. Инициатором введения программы стало Агентство ипотечного жилищного кредитования. Если за рубежом механизм обратной ипотеки отработан четко, то в России такая программа только начинает свою работу. С 2021 года ипотека доступна исключительно гражданам пенсионного возраста.

Читайте также:
Страховые выплаты при пожаре в Забайкальском крае

Кто может получить

Банк предъявляет следующие требования к будущим залогодателям:

  • гражданство РФ;
  • возраст не менее 68 лет;
  • отсутствие наследников.

Кроме этого, существует ряд условий для тех, кто желает воспользоваться обратной ипотекой:

  • Гражданин владеет недвижимостью не менее трех лет.
  • Выплата денежных средств начинается после оформления договора и подписания соглашения о передачи имущества в качестве обеспечения.
  • От лиц, прописанных в квартире, потребуется нотариально заверенное согласие выписаться сразу же после смерти заявителя.
  • Недвижимый объект соответствует требованиям банка.

Финансовое учреждение проводит тщательную проверку передаваемого имущества. Это может быть только квартира. Недвижимость также должна соответствовать определенным требованиям:

  1. Объект находится в пределах РФ.
  2. Квартира располагается в доме, в котором не менее четырех этажей.
  3. Жилье не является аварийным и требующим капитального ремонта.
  4. Право собственности оформлено на одного человека.
  5. Передача в залог сопровождается оформлением страховки на жилье.

С 2021 года стали рассматриваться нововведения, упрощающие программу. Они касаются следующих аспектов:

  • возможность передачи в качестве залога не только недвижимости, но и транспорта;
  • увеличение категорий граждан, имеющих право на оформление обратной ипотеки.

Если сейчас ипотека, обратная кредиту, доступна лишь для пенсионеров, то после внесения изменений ею смогут воспользоваться и малообеспеченные граждане, у которых имеется в собственности недвижимость, но не хватает средств для проживания.

Способы получения средств

Законодательством предусмотрено две формы выплаты денег за передачу недвижимости в залог:

  • Одним платежом. Такая форма предполагает единовременную передачу денег гражданину. Размер займа рассчитывается исходя из рыночной стоимости квартиры. Этот способ подойдет тем, кому необходима крупная сумма сразу, (например, на оплату дорогостоящего лечения).
  • Ежемесячные выплаты. Эта форма более популярна среди пожилых людей. Ведь такая прибавка к пенсии дает уверенность в завтрашнем дне. К тому же, если заемщик пожелает вернуть недвижимый объект, сделать это будет проще, чем при единоразовом отчислении.

Порядок оформления

Процедура оформления состоит из следующих этапов:

  1. Поиск финансового учреждения, в линейке которого присутствует такой продукт.
  2. Сбор документов.
  3. Подача заявки в банк на рассмотрение.
  4. Оценка недвижимости.
  5. Подписание кредитного соглашения и договора залога.

В сроки, указанные в договоре, заявитель начинает получать ежемесячные выплаты.

Необходимые документы

Для оформления обратной ипотеки потребуется следующие бумаги:

  • заполненное заявление;
  • национальный паспорт;
  • правоподтверждающее свидетельство на жилье;
  • кадастровый паспорт;
  • справка, свидетельствующая об отсутствии долгов по оплате за коммунальные услуги.

После положительного ответа банка потребуются такие документы:

  • свидетельство о семейном статусе;
  • выписка из домовой книги, в которой указано количество прописанных лиц;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений на жилплощадь;
  • нотариальное согласие супруга;
  • нотариальное согласие всех зарегистрированных на площади членов выписаться из квартиры после смерти собственника;
  • выписка из лицевого счета.

Возможные риски

Несколько пугает то, что недвижимость будет обременена банковским залогом. Однако не стоит бояться выселения из квартиры. Продажа имущества произойдет только после смерти заемщика, а до ее наступления он может спокойно проживать на своей жилплощади.

Единственным поводом для выселения может стать факт неоплаты коммунальных услуг. Но даже в этой ситуации банк дает время на исправление ситуации. К тому же сумма задолженности должна быть существенной. Как правило, пожилые люди вносят квартплату исправно.

Пенсионеров нередко обманывают близкие люди. Узнав о том, что банк выплачивает родственнику подобный кредит, они могут попытаться завладеть деньгами. Следует быть осторожнее. Желательно вовсе никому не рассказывать о заключенной с финансовым учреждением сделке.

Куда обращаться

Перечень кредитных организаций, работающих по описываемой программе, пока небольшой. В настоящее время обратную ипотеку предлагают оформить:

  • Росэнергобанк;
  • Мособлбанк;
  • Бинбанк.

Розничные банки и вовсе не заинтересованы в данной программе. Это обусловлено следующими причинами:

  1. Нестабильность цен на рынке недвижимости. При выдаче займа у квартиры может быть одна цена, а после смерти заявителя она может существенно снизиться. Предсказать, когда заемщик уйдет из жизни, невозможно. Если это продлиться более 10 лет, не исключено, что банк потерпит убытки.
  2. Ограниченные финансовые возможности. Не у каждого банка найдутся средства на длительное обслуживание пенсионера.

Преимущества и недостатки

Главным минусом обратной ипотеки является то, что квартиру не получится передать по наследству. Однако для пенсионеров, которые находятся в плохих отношениях с родственниками, этот недостаток становится преимуществом.

К положительным аспектам можно отнести:

  1. Получение дополнительного источника доходов в виде банковских выплат.
  2. Возможность вернуть квартиру, если заемщик передумает.
  3. Право собственности на недвижимый объект до конца жизни остается у заемщика, в отличие от договора пожизненной ренты.
  4. Снижение риска мошеннических действий со стороны родственников, желающих завладеть квартирой. Пока имущество в банковском залоге, никто не сможет его получить.

Несмотря на то что в полной мере описываемая программа еще не заработала в стране, прогнозируется ее положительное развитие в будущем. Она направлена на вытеснение пожизненной ренты с рынка, а значит, на усиление безопасности для пенсионеров и повышение уровня их жизни.

Читайте также:
Закон о запрете на досрочное погашение кредита: насколько реален

Пенсионеры смогут взять ипотеку в 2021 году: Видео

Работает ли обратная ипотека в России?

— Что вы можете сказать об «обратной ипотеке»? Есть ли фактически она сейчас в Москве и через какие институты реализуется?

Отвечает эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру» Инна Солдатенкова:

Механизм «обратной ипотеки» предусматривает заключение договора между владельцем жилья и банком (либо иным финансовым учреждением) о передаче недвижимости в залог с условием пожизненных выплат со стороны залогодержателя и переход залога в его собственность после смерти залогодателя. На сегодняшний день данная программа широко распространена в США. В России же подобный инструмент был запущен в 2012 году дочерней структурой АИЖК Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое сейчас называется Агентством финансирования жилищного строительства» (АФЖС). На тот момент «обратная ипотека» предоставлялась пенсионерам в возрасте от 60 лет, максимальная сумма займа составляла 80% от стоимости жилья, а ставка — 9% годовых. Финансирование могло быть получено единовременно либо переводилось ежемесячно равными траншами в течение 10 лет. При этом размер выплат зависел от возраста заемщика.

В апреле текущего года Правительство РФ объявило о возможности реализации такого механизма и обозначило, что в качестве залога может быть использовано как движимое, так и недвижимое имущество и что данная программа будет доступна для малоимущих граждан. Однако сроки разработки и запуска «обратной ипотеки» пока не озвучены. Неизвестно также, какой из институтов будет ответственен за ее развитие, но, вероятнее всего, все сведется к уже упомянутому АФЖС. Банки, через которые будет осуществляться кредитование, также не определены, но можно предположить, что ими станут агенты, которые сейчас выдают ипотеку по стандартам АИЖК (Бинбанк, Росэнергобанк и прочие).

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

«Обратная ипотека» — это довольно неоднозначный инструмент. Изначально его предполагали направить на заемщиков, у которых были длительные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов, затем в эту программу включили пенсионеров старше 60-65 лет, у которых не было наследников.

Суть обратного ипотечного кредита заключается в том, что клиент передает собственную квартиру в залог банку. Для этого предварительно оценивается ее ликвидность. Впоследствии заемщик ежемесячно получает денежные средства в определенном размере кредитного лимита, а после смерти собственника квартира переходит в пользование, владение и распоряжение залогодержателя.

«Обратную ипотеку» можно назвать достаточно «гуманизированным» финансовым инструментом, позволяющим помочь малообеспеченным или проблемным группам граждан, особенно в условиях макроэкономической нестабильности. Юридически такой вид ипотеки имеет альтернативу — пожизненную ренту.

Что касается возможной востребованности «обратной ипотеки», то нельзя сказать, что такая форма ипотечного кредитования станет популярной в нашей стране. Розничным банкам она неинтересна по двум причинам. Первая — это рыночная нестабильность цен: когда квартира выходит на рынок после смерти заемщика, банк может выручить за нее меньшую сумму, чем ожидалось прежде. Вторая причина — такой кредит, в целом, неинтересен банку, поскольку сумма процентов и прибыли будет получена только по окончании срока договора. При этом уже сейчас банк должен выполнять платежи по выданному кредиту, так что будущую прибыль можно причислить к слишком «длинным деньгам».

Отвечает д. э. н., профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов:

«Обратная ипотека» обсуждается в России с начала 2010-х годов. Данная программа интереснее договора ренты или переезда в социальную квартиру тем, что после смерти собственника его наследники могут рассчитаться с банком по кредиту с учетом реально выплаченных средств и вернуть квартиру. Услуга в настоящее время распространена в Северной Америке и вызывает интерес в нашей стране.

В 2012 году в ряде российских регионов силами существовавшего в то время ОАО «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) реализовывался пилотный проект по предоставлению «обратной ипотеки». Программа была востребована, пенсионеры интересовались данной услугой, но большинство вопросов сводилось к тому, имеет ли «обратная ипотека» статус государственной программы или публичной поддержки администрации региона.

Последующий анализ проекта АРИЖК показал, что главным сдерживающим фактором развития «обратной ипотеки» в России является высокая стоимость привлечения финансовых ресурсов и, как следствие, высокая процентная ставка. Уровень в 9-10% годовых является критическим. И это вполне объяснимо — чем выше стоимость привлечения средств, тем ниже будут выплаты, а это означает, что подспорья к пенсии не получится.

Читайте также:
МРОТ и прожиточный минимум: в чем разница и когда ждать повышения МРОТ

Отвечает аналитик ГК «ТелеТрейд» Марк Гойхман:

В России, согласно первоначальной задумке Министерства финансов, «обратная ипотека» призвана решить комплекс задач. Во-первых, это борьба с бедностью за счет использования малоимущими гражданами своего жилья для получения денег. Во-вторых, выплаты банкам по проблемным кредитам заемщиков, ставших неплатежеспособными.

Сразу стоит отметить, что пока программа реально не работает. В апреле 2016 года Минфин лишь анонсировал возможность ее проведения. Предыдущая попытка запустить подобный проект предпринималась в 2012 году, но тогда все ограничилось лишь пробным этапом. Возобновление реализации идеи, очевидно, связано с двумя факторами. Во-первых, в последнее время из-за кризиса резко снизился уровень реальных доходов россиян. По данным Росстата, в 2015 году 13,4% населения имели доходы ниже прожиточного минимума, тогда как еще в 2014 году эта цифра составляла 11,2%. Во-вторых, обострилась и проблема невыплат по ипотеке. Статистика ЦБ РФ показывает, что на 1 мая 2016 г. просрочены 5,3% суммы ипотечных жилищных кредитов. В этом случае «обратная ипотека» действительно могла бы помочь, но ее трудно организовать в России, так как банкам она невыгодна. Все дело в том, что у них нет ресурсов для длительного финансирования с возвратом дохода лишь через много лет после продажи недвижимости. Тем более что жилье может и упасть в цене. В этой ситуации у государства значительно больше возможностей, поэтому и предполагается, что институтом обратной ипотеки станет АИЖК. Однако сложности в организации и множество неразрешенных вопросов пока не дают реально запустить программу.

Текст подготовила: Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Приключения обратной ипотеки в России

В начале двухтысячных Александр Починок, который тогда был министром труда и социального развития РФ, продвигал обратную ипотеку как перспективный способ улучшения жизненных условий пенсионеров. Практического воплощения тогда эта идея не получила, но позже к ней вернулись. В 2011-2012 годах пилотные программы обратной ипотеки начались в нескольких городах, в том числе в Санкт-Петербурге, но после, правда, заглохли. Сейчас об обратной ипотеке заговорили вновь.

Иллюстрация: Евгения Ремизова

Обратная ипотека – специфический вид залога жилья при получении кредита от кредитной организации. Предоставляется обратная ипотека людям пенсионного возраста. Сумма кредита определяется рыночной стоимостью жилья и сроком, на который он предоставлен. В отличие от обычной ипотеки получателю не нужно возвращать кредит. Его погашение происходит после смерти кредитополучателя за счёт продажи кредитором жилья, находившегося в залоге. Если сумма, полученная после продажи, оказывается больше суммы кредита с начисленными процентами, остаток передается наследникам получателя кредита. Цель обратной ипотеки – обеспечить безбедную старость пенсионера, увеличить его платежеспособность за счёт кредитных средств.

Съешь свой кирпич

Обратная ипотека появилась в 60-х годах прошлого века в США, но широкое распространение там получила с 90-х. В это же время обратная ипотека начала внедряться в Сингапуре, Австралии и ещё нескольких странах. А вот в Германии она не прижилась.

В США в настоящее время в программе участвует 3% всех пенсионеров. Это 20% из числа тех, кто имеет такую возможность. Там обратную ипотеку называют программой «Eat your brick» («Съешь свой кирпич»). Она рассчитана на людей среднего класса, имеющих собственное жильё и не желающих сокращать потребление из-за снижения доходов. Обычное использование кредита, как правило, таково: оплата медицинских услуг, которые в США весьма недешевы, ремонт жилья и туризм. Средняя сумма кредита по обратной ипотеке там составляет 184 тысячи долларов, ставка по кредиту – 5-7%. Кредит обязательно страхуется через специальное государственное страховое агентство.

Рента или нет?

Не правда ли, всё это напоминает сделки с пожизненной рентой, которые практиковались в нашей стране с 90-х годов и совершаются до сих пор? Ведь суть та же: пожилой человек при жизни получает денежные средства по договору, а после его смерти его жильём будет распоряжаться тот, кто ссужал ему деньги. Но есть и существенные отличия договора пожизненной ренты от обратной ипотеки. Например, сразу после заключения договора пожизненной ренты пенсионер-рентополучатель теряет право собственности на свое жильё. За ним остается лишь право пожизненного проживания в его бывшей квартире, а право собственности переходит к плательщику ренты. При обратной ипотеке пенсионер является владельцем своей квартиры до самой смерти.

Второе существенное отличие, вытекающее из первого: при обратной ипотеке получатель кредита может в любой момент выйти из сделки и вернуть свое жилье из залога. Для этого ему надо только вернуть полученную часть кредита с начисленными на неё процентами. Случай, когда клиент передумал, вполне возможен: допустим, человек помирился с родственниками, они убедили его завещать жилье им. А так как сумма кредита по условиям заключенного договора должна выплачиваться не сразу, а в течение нескольких лет, и выплачена лишь её часть, то пенсионер с помощью родственников может компенсировать банку выплаченную часть кредита с процентами, чтобы получить возможность распорядиться квартирой по своему усмотрению. Могут и сами родственники после смерти кредитополучателя выкупить таким же образом квартиру из залога и потом наследовать её.

При пожизненной ренте плательщик заинтересован в скорой смерти получателя. А при обратной ипотеке банк заинтересован, чтобы пенсионер прожил долго.

Ещё одно существенное различие от пожизненной рентой состоит в том, при ренте пенсионер, как правило, заключает договор с частным лицом, а при обратной ипотеке – с банком. При пожизненной ренте плательщик ренты заинтересован в скорейшей смерти получателя. Ведь тогда он становится полноправным обладателем недвижимости. Это почва для криминала, что и подтверждается практикой 90-х годов. В случае обратной ипотеки банк, наоборот, заинтересован в том, чтобы пенсионер прожил достаточно долго и выбрал большую часть кредита. Это декриминализирует обратную ипотеку.

Читайте также:
Медицинская справка для водительского удостоверения: больше не нужна?

Проблемы у банка начинаются лишь тогда, когда пенсионер выбрал кредит полностью, но продолжает жить. Но они решаются с помощью страхования кредита. Так, в США государственное страховое агентство выкупает кредит у банка, когда сумма выплаченных получателю кредита средств достигнет 98% всей суммы кредита, и в дальнейшем тот до самой смерти живет под присмотром агентства.

Кому дадут обратную ипотеку?

В РФ пилотная программа предъявляла определенные требования к участнику обратной ипотеки. Некоторые из этих требований не абсолютны и могли бы быть пересмотрены при дальнейшем развитии программы.

Гражданство: оформить обратную ипотеку может только гражданин РФ.

Возраст получателя ипотеки: был заявлен — не менее 60 лет, но на практике – не менее 68 лет. Поскольку обратная ипотека оформлялась на срок не более десяти лет, то банкам невыгодно, когда человек выбирает весь кредит и потом ещё живёт несколько лет, из-за чего банк не может в течение этого времени продать его жильё и вернуть кредитные средства.

Жильё для обратной ипотеки должно находиться в доме высотой не менее 5 этажей, перепланировки недопустимы, а квартиры с газовыми колонками вообще не годятся.

Собственников жилья должно быть не больше двух, и они оба должны участвовать в договоре обратной ипотеки. В жилье, которое является предметом сделки, не должны быть зарегистрированы недееспособные, несовершеннолетние и имеющие инвалидность наследники получателя кредита, так как в этом случае банк не сможет продать эту квартиру.

Квартира должна соответствовать следующим требованиям: находиться в городах с населением не менее 500 тысяч человек и в домах высотой не менее пяти этажей, быть пригодной для проживания, неузаконенные планировки недопустимы, как и долги по коммунальным платежам, а вот страховка квартиры обязательна. Квартиры с газовыми колонками и в домах, подлежащих сносу, тоже для обратной ипотеки не годятся. Понятно, что требование по численности населения города и этажности дома отсекает значительное число возможных участников обратной ипотеки. Но эти условия должны давать определенные гарантии банку в том, что заложенное жильё сохранит свою стоимость в течение времени действия залога.

Условия кредитования

Размер кредита, выдаваемого в период действия пилотной программы в РФ, декларировался – до 80% от рыночной цены квартиры. На деле он был существенно меньше, до 60%. Процентная ставка – 9% (напомним, дело было в 2011-2012 годы).

Существует два способа выплаты ипотечного кредита банком:

  • единовременный, когда кредит выплачивается полностью сразу после оформления обратной ипотеки;
  • равные ежемесячные платежи в течение всего срока действия договора обратной ипотеки.

Более распространён второй способ. Сумма ежемесячных кредитных выплат зависит от стоимости жилья. Максимальна она для Москвы, где для обычной двухкомнатной квартиры могла бы составить примерно 40 тысяч рублей в месяц, а для рядового региона это около 10 тысяч рублей.

Особенности пилотной программы

В ходе разработки пилотной программы учитывалось, что у нас чуть менее 60% людей предпенсионного возраста и старше не имеют денежных сбережений, но зато более 60% имеют жильё в собственности. Всё это посчитали хорошей предпосылкой для развития обратной ипотеки.

Кредит по обратной ипотеке был целевым. Пенсионер должен тратить его на себя, а не на родственников, для подтверждения чего была предусмотрена определенная отчётность — счета от медицинских организаций, туристических фирм и т.д. Если целью кредита пенсионер называл помощь родственникам, ему в обратной ипотеке отказывали. Правда, реально проверять траты получателя возможности не было. Средства кредита по обратной ипотеке доходом кредитополучателя по закону не являются и поэтому не облагаются налогом и на социальные выплаты пенсионерам не влияют.

Читайте также:
Договор с риэлтором: особенности заключения и расторжения, образец

Риски обратной ипотеки для банков

Пенсионер может прожить дольше периода действия обратной ипотеки. Тогда он выберет весь кредит, но банк не сможет его вернуть за счёт продажи квартиры. Недвижимость может упасть в цене, соответственно, сумма кредита может превысить стоимость заложенной квартиры. Эти риски минимизируются либо с помощью страховки, либо за счёт уменьшения суммы кредита на этапе его расчета.

Ещё один риск банка касается сохранности квартиры. Она может быть значительно повреждена пожаром, затоплением и так далее. Кроме того, возможен большой долг по коммунальным платежам. Все это требует контроля со стороны банка.

Клиенты тоже рискуют

Основной риск для пенсионера — то, что банк разорится или у него будет отозвана лицензия. И в том и в другом случае это означает для пенсионера прекращение кредитования. Могут возникнуть проблемы с заложенной квартирой. Поэтому необходимы государственные гарантии по обратной ипотеке. Если механизмы таких гарантий не до конца проработаны, такие недоработки могут вызвать существенные трудности с выплатой кредита.

Достаточно велика вероятность того, что кредитные средства попытаются использовать на свои цели недобросовестные родственники пенсионера. Для исключения подобной ситуации необходим контроль со стороны социальных служб.

Кредитование ипотеки, в том числе и обратной, относится к банковскому бизнесу. Но поскольку обратная ипотека – всегда государственная программа, то занимаются ей только уполномоченные банки. В России пилотную программу обратной ипотеки внедряло Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (ОАО АРИЖК). В 2013 году агентство несколько поменяло функции и было переименовано в Открытое акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОАО «АФЖС»). С 2012 по 2016 год информация о действии программы обратной ипотеке в прессе отсутствовала. На сайте ОАО «АФЖС» её тоже нет. Кто будет заниматься обратной ипотекой в дальнейшем и будет ли вообще – непонятно.

Что ограничивает возможности внедрения обратной ипотеки в РФ?

Прежде всего, обратная ипотека в РФ недостаточно выгодна банкам. Ведь это необслуживаемый кредит: возврат средств по нему заморожен на несколько лет, чаще всего – на десять. И нет гарантии, что по прошествии даже такого срока кредит можно будет вернуть. Наши банки в таких условиях работать не привыкли.

Сейчас цены на жильё не растут и даже в ряде случаев падают, а рынок недвижимости переживает сложное время, что снижает ликвидность квартир и вообще плохо для обратной ипотеки.

Российские пенсионеры склонны оставлять свое жильё наследникам, а не «проедать» его на старости лет, благо потребительские аппетиты у них минимальны.

Процентные ставки в последние годы были велики. Как показывают расчёты, когда ставка по обратной ипотеке превышает 9%, она перестает быть интересной для получателя кредита.

Шансы, что обратная ипотека в РФ станет массовой, были изначально незначительны. Российские пенсионеры склонны оставлять свое жильё наследникам, а не «проедать» его на старости лет, благо потребительские аппетиты у них минимальны. Совершенно одиноких стариков немного. Обратная ипотека могла бы частично заменить пожизненную ренту, тоже не слишком у нас популярную, но этого не происходит, потому что в ренте есть заинтересованность со стороны определенного круга лиц — плательщиков ренты, а в обратной ипотеке их нет. То, будет ли у нас развиваться данная отрасль, определяется интересом со стороны государства. А есть ли он? Поживем – увидим.

Алиса Орлова

Тоже про то же

Эксперты «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» назвали главную ошибку самостоятельных рентных инвесторов.

Обратная ипотека

В России с недавних пор начала работать обратная ипотека. Несмотря на то что мировая практика предоставления помощи пенсионерам под залог их имущества насчитывает несколько десятилетий, на территории РФ такой вид услуг появился только в 2011 году.

Работает ли обратная ипотека в России?

Что такое обратная ипотека и как она работает?

Обратной ипотекой называют заём, выдаваемый пожилым людям под залог их собственной недвижимости. Фактически это постепенная продажа жилплощади банку или государству. Денежные средства выдаются только после того, как квартира или дом оформляются в залог.

Идея обратной ипотеки возникла более 100 лет назад, но особого распространения не получила. Слишком высокими показались обеим сторонам риски. Клиент боится, что банк отберёт недвижимость, а риск банка в том, что срок кредитования может затянуться, в результате чего выданный кредит превысит стоимость продаваемой жилплощади.

Читайте также:
Реестр курильщиков и паспорт при покупке сигарет - новые антитабачные меры

В 90-х годах европейские экономисты попытались дать второй шанс обратной ипотеке. В некоторых странах обратная ипотека предлагается в рамках государственных программ, целью которых является рост потребления пенсионерами товаров и услуг. Наибольшую популярность данный вид кредитования получил в Австралии, США и Великобритании.

Инициатором введения обратной ипотеки в России стало Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Но если за рубежом механизм данного вида услуг отработан чётко, то в России обратная ипотека только начинает свою работу.

В 2021 году обратная ипотека доступна в России исключительно гражданам пенсионного возраста.

Механизм обратной ипотеки заключается в следующем:

  • Клиент пенсионного возраста передаёт свою недвижимость банку под залог, взамен чего кредитная организация предоставляет ему пожизненную ссуду. Право собственности на квартиру клиент не утрачивает.
  • После смерти заёмщика кредитодатель продаёт его недвижимость и на вырученные деньги компенсирует задолженность со всеми процентами.
  • Если после вычета долга остаётся некая сумма денег, то банк возвращает их родственникам ушедшего из жизни клиента. Иногда бывает, что родные умершего заёмщика возмещают банку набежавший долг, а затем становятся наследниками жилплощади. В таком случае банку не нужно будет искать покупателя на недвижимость, поскольку эти заботы ложатся на плечи родственников должника.

Как выдаётся ипотечный кредит?

Возможны 2 варианта выдачи ипотечного займа:

  • Единовременный: банк сразу перечисляет заёмщику все деньги по составленному договору, предварительно определив стоимость жилья. Такой способ подходит людям, которые срочно нуждаются в средствах, например, на оплату лечения.
  • Ежемесячные платежи, выплачиваемые банком. Большинство пожилых клиентов выбирают именно данный способ, позволяющий достойно жить, учитывая скромное пенсионное пособие в России.

Условия и требования

Для получения одобрения по заявке на обратную ипотеку пенсионер и его недвижимость должны соответствовать правилам, установленным финансовой организацией.

Стандартные требования, предъявляемые к недвижимости, таковы:

  • Квартира находится в многоэтажном здании (не менее 4 этажей), в черте города.
  • Недвижимость не должна быть признана ветхим или аварийным.
  • У пенсионера отсутствуют долги по услугам ЖКХ.
  • В квартире должны быть соблюдены все коммуникационные нормы (современная система газоснабжения, санузел, имеется горячая и холодная вода и пр.).
  • Квартира принадлежит только пенсионеру и не должна быть в долевой собственности.
  • Обязательно наличие страховки на случай разрушения или порчи.
  • К самому пожилому заёмщику банки выдвигают следующие требования:

    • Возраст: от 60/65 лет.
    • Гражданство РФ.
    • Отсутствие нетрудоспособных и несовершеннолетних наследников или иждивенцев.
    • Максимальное количество созаёмщиков — двое, как правило, это супруги, являющиеся собственниками недвижимости и солидарными созаёмщиками.
    • Владение недвижимостью не менее 3 лет.

    Банк проводит тщательную проверку передаваемого в залог имущества. Передача в залог сопровождается обязательным оформлением страховки на жильё.

    В 2021 году в программу обратной ипотеки планируется ввести изменения, упрощающие программу. Они касаются следующих аспектов:

    • возможности передачи в качестве залога не только жилья, но и транспорта;
    • увеличения категорий граждан, претендующих на оформление обратной ипотеки.

    Если сейчас обратная ипотека доступна лишь для пенсионеров, то после вступления в силу нововведений ею смогут воспользоваться и бедные, малообеспеченные граждане, имеющие в собственности недвижимость.

    Как оформить обратную ипотеку?

    Вопросы оформления и получения обратной ипотеки пенсионерами регулируются ФЗ-№ 102. Для того чтобы оформить такой заём, необходимо:

    1. Найти банк, который предлагает данную услугу. Далеко не все банки РФ занимаются оформлением обратной ипотеки.
    2. Если найден кредитор, нужно зайти на его официальный сайт или прийти непосредственно в отделение и проконсультироваться с сотрудниками по поводу условий и требований.
    3. Подать заявление на оформление обратной ипотеки и пакет документов.
    4. После получения одобрения поехать в банк, заключить договор ипотеки и соглашение о страховании недвижимости.

    В договоре указывается способ выдачи средств – в полном объёме на конкретный счёт или ежемесячными выплатами к пенсии. Расходы, связанные со страхованием, оплачивает заёмщик.

    Необходимые для заявителя документы:

    • паспорт РФ;
    • правоустанавливающие документы на квартиру;
    • техническая документация из БТИ;
    • страховые документы;
    • выписка из БТИ;
    • письменное согласие супруга/и на проведение сделки с квартирой и получение займа.

    В каких банках выдают обратную ипотеку?

    Программа обратной ипотеки реализуется сегодня в АИЖК. Здесь же можно узнать перечень банков, работающих по рассматриваемой нами кредитной программе.

    В 2021 году оформить обратную ипотеку предлагают:

    Обратная ипотека в Сбербанке на сегодняшней день пока не предусмотрена. Однако в этой кредитной организации предлагаются другие кредитные программы для лиц пенсионного возраста.

    К сожалению, пока большинство банков не заинтересованы в оформлении обратной ипотеки для пенсионеров и для бедных граждан.

    Это объясняется нестабильностью цен на рынке недвижимости и ограниченными финансовыми возможностями самих банков. Не у каждой кредитной организации найдутся средства на длительное обслуживание пожилого человека.

    Читайте также:
    Специальный портал позволит заключать электронные трудовые договоры

    Возможные риски

    Опасность в данном случае может ещё исходить и от родственников пенсионера, которые планируют получить свою часть денег. Бывает, что самые близкие люди проворачивают мошеннические схемы, в результате которых пенсионер может пострадать.

    Кроме того, существует риск выселения из квартиры, если пенсионер по каким-то причинам не внёс оплату за коммунальные услуги. При скоплении большой задолженности банк, в залоге у которого находится жилплощадь, вправе продать её, чтобы погасить долг перед службами ЖКХ и вернуть свои средства.

    Многих пожилых россиян, задумавшихся над оформлением обратной ипотеки, останавливают немалые затраты на оплату страховки и юридических услуг. Других останавливают родственники, желающие получить квартиру после ухода пенсионера.

    Плюсы и минусы

    Как и любой другой вид кредитования, обратная ипотека имеет свои положительные и отрицательные моменты.

    Подчеркнём сначала плюсы:

    • Одинокий пенсионер, получающий мизерное пособие от государства, может прожить остаток жизни в финансовом благополучии, оформив обратную ипотеку.
    • При грамотно составленном договоре выгоду получает как пожилой клиент, так и банк.
    • Квартиру можно сохранить при условии, что родственники пенсионера после его смерти погасят образовавшуюся задолженность. Банки охотно соглашаются на подобную сделку, чтобы не тратить время на продажу квартиры.

    Минусы обратной ипотеки состоят в следующем:

    • Невозможно определить точный срок кредитования. Квартира, предоставленная в качестве залога, за длительный период времени может сильно обветшать и потерять в цене.
    • Условия программы довольно расплывчаты и не всем понятны.
    • Государство не защищает права граждан по данному виду кредитования и вся ответственность, а также финансовые риски ложатся на банки.
    • Процентная ставка по обратной ипотеке может с каждым месяцем увеличиваться, поскольку банк заинтересован в получении своей выгоды.

    Несмотря на то что обратная ипотека в полной мере ещё не заработала в России, перспективы у этого направления всё же есть.

    Необходимо только, чтобы государство разработало ряд программ, нивелирующих риски обеих сторон; а главной целью этих программ должно стать повышение уровня жизни пенсионеров.

    Об обратной ипотеке

    Со временем появляются новые виды финансовых услуг. Это касается и кредитования. Займы на покупку жилья пользуются популярностью среди населения, так как приобрести квартиру или дом за собственные деньги очень сложно. Однако, кроме стандартной ипотеки, в других странах существует такой ее вид, как обратная. Что же представляет собой обратная ипотека в 2020 году.

    В чем суть

    Прежде всего необходимо дать ответ на вопрос, что такое обратная ипотека. Речь идет о разновидности потребительского кредитования под залог недвижимости, но заемщиками выступают только люди пенсионного возраста. Суть услуги заключается в том, что пенсионер получает заем, который может тратить по своему усмотрению, продолжая проживать в объекте недвижимости, выступающем предметом обеспечения. При этом ежемесячное погашение долга осуществлять не нужно.

    Лишь после смерти заемщика, когда его квартира или дом переходит в собственность банка и продается, вся задолженность по кредиту закрывается.

    Очевидно, что такая услуга будет востребована среди одиноких людей преклонного возраста. Банковский кредит, который при жизни не придется отдавать, позволит улучшить их условия проживания.

    Большинство финучреждений за рубежом рассматривает возможность кредитования граждан по этой программе, если выполняются следующие условия:

    • Возраст потенциального клиента – от 60 лет. Хотя некоторые кредиторы еще больше поднимают возрастную планку. Все зависит от рыночной стоимости предмета обеспечения. Ведь именно максимальный размер кредита позволяет условно рассчитать, на сколько лет может хватить денег клиенту. Поэтому чем старше заемщик, тем меньше рисков для кредитора. Важно: если у недвижимости несколько владельцев-пенсионеров, банк учитывает возраст самого младшего из них.
    • Потенциальный заемщик не должен иметь иждивенцев и наследников. В первом случае есть риск, что кредитные деньги будут потрачены не на улучшение условий проживания пенсионера, а на содержание других людей. Второй вариант непривлекателен для кредитора, так как высока вероятность судебного разбирательства по поводу наследства, на которое, кроме банка, будут претенденты. Однако допускается, чтобы наследники заемщика погасили всю задолженность и получили право собственности на предмет залога.
    • Предметом обеспечения должно выступать высоколиквидное имущество. Это значит, что жилье должно находиться в черте города, в престижном районе — с транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. Таким образом, с реализацией имущества сложностей возникнуть не должно.
    • Банк не одобрит кредит, если в качестве предмета обеспечения предлагаются аварийные помещения, дома и квартиры, где нет всех коммуникаций, или у жильцов большие долги перед коммунальными службами.
    • Ипотека обратная не оформляется, если клиент хочет передать в обеспечение недвижимость, которая находится в долевой собственности.
    • При оформлении кредита банк потребует, чтобы супруги выступали созаемщиками.
    • Предмет обеспечения должен быть застрахован от всех рисков, способных повлиять на его стоимость.
    Читайте также:
    Договор с риэлтором: особенности заключения и расторжения, образец

    Как выплачиваются средства

    Финансовые учреждения предлагают заемщикам получить кредит одним из следующих способов:

    1. Клиент получает все деньги сразу. Этот вариант подходит, если срочно нужна большая сумма — например, на лечение, ремонт и т.д.
    2. Банк ежемесячно перечисляет на счет заемщика фиксированную сумму. Преимущество данного способа заключается в том, что клиент тратит заемные средства постепенно.

    Порядок оформления

    Оформление обратной ипотеки имеет следующие этапы:

    1. Пенсионер, владеющий недвижимостью, обращается за займом в банк.
    2. Специалисты по оценке рассчитывают рыночную стоимость недвижимости.
    3. Юристы изучают документы на собственность и определяют, можно ли взять эту недвижимость в залог.
    4. Кредитная комиссия банка принимает решение о возможности предоставления займа, определяет параметры кредитного договора: сумму, форму выплаты и т.д.
    5. Если условия займа устраивают клиента, заключаются кредитный договор и договор обеспечения.

    Какие документы необходимы

    Чтобы оформить обратную ипотеку, в банк необходимо представить:

    • паспорт;
    • документы, подтверждающие право собственности на жилье.

    В данном случае доходы финансовое учреждение не интересуют, так как условиями программы погашение долга клиентом не предусматривается.

    О рисках

    Любая кредитная сделка несет риски – для обеих сторон соглашения. Заемщику, перед тем как оформить кредит, необходимо поинтересоваться репутацией финансового учреждения. Ведь нередко доверчивые пенсионеры становятся жертвами мошенников.

    Теоретически риски кредитора заключаются в следующем:

    • денег от реализации имущества может не хватить, чтобы покрыть долг, — например, из-за неправильной оценки недвижимости или долгого срока жизни заемщика;
    • появились наследники, которые претендуют на предмет обеспечения.

    В какие банки обращаться

    В настоящее время в России обратная ипотека не оформляется. Попытки внедрить такую услугу на финансовый рынок предпринимались в еще в 2011 году, однако далее пилотного проекта дело не дошло. За рубежом обратная ипотека пользуется большой популярностью. Так, по состоянию на август 2017 года в США лидерами по объемам кредитования пенсионеров являлись такие компании, как:

    • American Advisors Group;
    • One Reverse Mortgage, LLC;
    • Reverse Mortgage Funding LLC.

    Преимущества и недостатки

    Запуск обратной ипотеки в России дал бы возможность в какой-то мере решить вопрос денежного обеспечения пенсионеров. Ведь не секрет, что большинство из них получает маленькие пенсии.

    Однако отсутствие правовой базы не способствует реализации этой программы на территории РФ. В то же время развитие ипотечного рынка, постепенное улучшение экономических показателей дают надежду на появление этого банковского продукта в ближайшем будущем. Плюс интерес к данной форме кредитования может возникнуть и у государства, так как обратная ипотека — хороший инструмент для решения некоторых социальных проблем.

    5 правил комфортной ипотеки: Видео

    Обратная ипотека: принципы, перспективы и риски

    Обратная ипотека уже давно пользуется популярностью в зарубежных странах, в частности — на территории Европы и Америки. Что касается территории Российской Федерации, этот кредитный продукт пока что не получил у нас широкое распространение, но, тем не менее, есть все основания для того, чтобы предполагать, что в ближайшей перспективе спрос на нее возрастет.

    Содержание:

    Обращаем ваше внимание и на тот факт, что на страницах нашего официального сайта представлен каталог квартир в ипотеку. Вы всегда можете обратиться к сотрудникам компании за получением подробной консультации и для помощи в поиске вашей идеальной квартиры в Сочи!

    Обратная ипотека — что это?

    Для начала предлагаем вспомнить что такое ипотека. Это — целевой долгосрочный кредит, который банк выдает на приобретение объекта недвижимости. Этим самым объектом может выступать квартира, частный жилой дом или даже коммерческое помещение. Проведя линию аналогии, нетрудно догадаться, что обратный ипотечный кредит представляет собой поэтапную продажу недвижимости банку или любой другой финансовой организации. То есть не вы платите банку деньги за свою квартиру, а банк платит деньги вам, чтобы эту квартиру получить.

    Данная программа рассчитана на пенсионеров. Ее можно сравнить с пожизненной рентой. Определенные сходства есть — пока человек жив, он получает деньги за свою недвижимость. После смерти или по истечению срока договора, недвижимость переходит в собственность банка.

    Важное отличие от пожизненной ренты заключается в том, что в случае обратной ипотеки, право собственности к банку переходит только после окончания действия договора или же после смерти владельца квартиры, которому выплачиваются средства.

    В ситуации с рентой, собственность переходит сразу после заключения договора, а владелец квартиры получает только право проживания.

    Еще одно отличие заключается в том, что получатель кредита по системе обратной ипотеке, может в любой момент выйти из нее. Например, если решил все-таки завещать квартиру своим родственникам или передать кому-либо в дар. В этом случае кредитополучателю нужно только вернуть банку выплаченную сумму с учетом прописанных в договоре процентов.

    Читайте также:
    Специальный портал позволит заключать электронные трудовые договоры

    Главные условия и особенности продукта

    Для получения выкупа по системе обратной ипотеки, необходимо соблюдать ряд обязательных условий и требований:

    1. Квартира должна находиться в собственности не менее трех лет на момент заключения сделки;
    2. Недвижимость обязательно должна находиться на территории России;
    3. Возраст заёмщика — 65-68 лет;

    Еще одним важным условием обратной ипотеки является необходимость личной оплаты заемщиком работы оценщиков и страховых компаний.

    Что касается молодых пенсионеров — людей, которые вышли на пенсию в возрасте до 50 лет, то им просто-напросто невыгодно получать обратную ипотеку, поскольку ежемесячные платежи будут очень маленькими и смысла в этом просто нет.

    Механизм обратной ипотеки предусматривает два типа выдаваемых кредитов — единовременный и ежемесячный. Что касается размера, то в 2012 году, когда обратная ипотека была запущена в РФ, он оценивался примерно в 60-80% от рыночной стоимости объекта недвижимости.Максимальная сумма ежемесячных выплат была зафиксирована на тот момент в Москве — 40 тысяч рублей. В среднем, по регионам, она составляла примерно 10-12 тысяч.

    Выдача всей суммы сразу является оптимальным вариантом в том случае, если заемщику необходимо, например, совершить крупную покупку или же оплатить дорогостоящее лечение.

    Примечателен тот факт, что после смерти заемщика родственники могут вернуть обратно квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для этого им нужно полностью порыть долг с учетом процентной ставки, прописанной в договоре.

    Какая недвижимость подходит под обратную ипотеку?

    Под механизмом обратной ипотеки подходят далеко не вся недвижимость. Банки очень придирчиво и требовательно рассматривают каждый объект. В принципе, это понятно и объяснимо, ведь в дальнейшем им придется это жилье реализовывать.

    Основные требования для залоговой недвижимости выглядят следующим образом:

    • Не более двух собственников жилья. При этом оба должны участвовать в подписании договора об обратной ипотеке;
    • Квартира должна находиться в городе с населением более 500 тысяч человек;
    • Высота дома — не менее 5 этажей;
    • В квартире нет незарегистрированных несовершеннолетних или недееспособных граждан;
    • В доме отсутствуют газовые колонки;
    • Дом не признан аварийным, ветхим, не подлежит сносу;
    • Отсутствует незаконная перепланировка.

    Кроме того, банки могут выдвигать свои собственные дополнительные требования. Их соблюдение является неким гарантом для финансовой организации, что заложенное жилье сохранит свою стоимость и окупится в дальнейшем.

    Как правило, банки смотрят на то, чтобы залоговая недвижимость не потеряла в стоимости на протяжении, как минимум, 10-15 лет. Идеальный вариант — рост ее цены.

    Риски: существуют ли они?

    Самым главным риском для пенсионера является отзыв у банка лицензии или же его банкротство. Именно поэтому решив заключить договор обратной ипотеки, очень важно обращаться в проверенные финансовые организации, существующие на рынке много лет и имеющие стабильные позиции.

    Еще один риск для пенсионеров, особенно, если они выбрали получение всей суммы за квартиру сразу, это недобросовестные родственники, которые могут присвоить деньги себе. Чтобы исключить подобные ситуации, очень важен контроль со стороны социальных служб. К слову, полученные деньги пенсионер не может тратить деньги на нужды свои родственников — только на себя. Отследить это, конечно же, достаточно проблематично.

    Кроме того, квартира, находящаяся в залоге, может пострадать ввиду обстоятельств непреодолимой силы — это уже риск для банковских организаций. Еще один риск заключается в снижении цены на недвижимость, если такая тенденция в регионе присутствует.

    Перспективы развития для РФ

    Пилотный проект обратной ипотеки был запущен в 2011 году. Многие пенсионеры успели воспользоваться данной программой, но какого-то особого ажиотажа замечено не было. В 2016 году Правительство РФ вновь объявило о возможном запуске обратной ипотеки, но с небольшими нововведениями — кредит должен предоставляться не только пенсионерам, но и малоимущим гражданам. Однако, все остановилось на этапе обсуждений.

    В общем и целом, шансы на то, что обратная ипотека получит широкое распространение, были минимальны. Большая часть пенсионеров все-таки предпочитает оставлять свою недвижимость наследникам или дальним родственникам.

    Сама идея обратного ипотечного кредита — это отличная альтернатива пожизненной ренте. Пока что сложно рассуждать, как скоро возобновиться разработка программы для России и надолго ли приживётся она, в случае введения.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: