Национальный проект “Доступное жилье” простимулируют на 40 млрд. рублей

Задача повышенной сложности / Проект “Доступное и комфортное жилье – гражданам России” – настало время подвести промежуточные итоги

В сентябре 2005 г. Владимир Путин объявил о начале реализации национального проекта “Доступное и комфортное жилье – гражданам России”, направленного на улучшение жилищных условий малообеспеченных граждан, то есть большинства россиян. Однако уже в скором времени приоритетная задача стала давать сбои. А прошлым летом, когда цены на недвижимость вышли за грань разумного, и вовсе застопорилась. Сейчас страсти немного утихли, и от поиска виновных власти перешли к поиску решений. Настало время подвести промежуточные итоги и понять, к чему мы пришли и что нас ожидает в 2007 г.

Национальные проекты для власти всегда были способом получить одобрение и поддержку своих сограждан. Идея программы “Доступное жилье”, казалось, гарантировала успех: миллионы россиян получат новые квартиры, а в благодарность отдадут свои голоса на выборах. Но реализуются ли эти грандиозные планы?

В мае, по данным Всероссийского центра изучения общественного мнения ВЦИОМ, на улучшение ситуации надеялись 36% россиян. К ноябрю их количество снизилось до 17%. Сегодня население и вовсе демонстрирует пессимизм: по мнению 23% опрошенных, наблюдается резкое ухудшение ситуации в жилищной сфере, а большинство граждан (62%) до сих пор не имеют конкретного представления о сути данного проекта. И на то, что он им поможет когда-нибудь перебраться из “хрущеб” в приличное жилье, даже не рассчитывают. Налицо полная неосведомленность населения о делах государственных.

Гендиректор ВЦИОМ Валерий Федоров объясняет этот пробел особенностью пропаганды в СМИ: “Центральные телеканалы освещали реализацию нацпроектов, но на местах их внедрение оказалось незамеченным, и информация не была систематизирована”. Но разве проблемы проекта можно объяснить лишь его неудачным пиаром?

В обозримой истории нашей страны нацпроект “Доступное жилье” стал уже третьей жилищной программой.

В советской России власти задумались об обеспечении граждан жильем после войны в 1955 г. 23 августа вышло постановление ЦК КПСС и Совета Министров Союза ССР “О мерах по дальнейшей индустриализации, улучшению качества и снижению стоимости строительства”. Это было время радикальных перемен: вместе с культом личности канули в лету и архитектурные предпочтения сталинской эпохи. Так, к числу недопустимых стали относисть архитектурные излишества: “сталинские” арки, портики, башенные надстройки и “завышенные площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений”. Именно тогда заработал советский домостроительный конвейер. Партийными директивами было предписано: к сентябрю 1956 г. разработать типовые проекты, позволяющие резко удешевить строительство жилья и сделать его доступным для трудящихся. Цель проекта была такова, чтобы в 1980 г. каждая советская семья “встретила коммунизм” в отдельной квартире. Вот потому “хрущевок” в России теперь гораздо больше, чем домов дореволюционной постройки.

Следуюшим новатором стал первый президент СССР Михаил Горбачев, который проявил себя как автор программы “Каждой семье – отдельную квартиру к 2000 году!”. С ней он и вошел в историю. Перестройка 1990-х отразилась не только на планировках квартир, архитектурных решениях и технологиях, но и на структуре строительного комплекса.

На смену правительственным постановлениям, регламентирующим площади кухонь и прихожих для среднестатистического человека, пришел частный заказчик, голосующий за квадратные метры реальными деньгами. Жилой фонд стал потихоньку избавляться от стандартов: в многоквартирных домах появились первые “пентхаусы” с видовыми террасами, минимальные однокомнатные квартиры-студии, рассчитанные на одного человека, зимние сады и подземные гаражи. Новые экономические условия, материалы и технологии создали почву для реализации смелых архитектурных проектов и реконструкции старых домов. Появились выдержанные в едином стиле монолитно-кирпичные жилые комплексы, торговые и офисные здания, районы малоэтажной застройки. Но все эти изменения мало отразились на жизни обычных граждан, большинство из которых по-прежнему прозябало в “хрущевках”.

И вот в 2003 г. родилась идея третьего национального проекта. Именно тогда началась подготовка пакета законов по обеспечению доступности жилья. Задуманы четыре подпрограммы: “Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой”, “Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры”, “Обеспечение жильем молодых семей, молодых специалистов на селе”, а также “Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан”, предполагающая предоставление жилья сотрудникам силовых ведомств, беженцам и переселенцам с Крайнего Севера.

Все эти подпрограммы сводятся к единой цели – обеспечить граждан доступным и комфортным жильем. Однако Владимир Путин решил войти в историю как президент, предложивший решить жилищную проблему в стране не за 15 лет, как предлагал Михаил Горбачев, а за 5.

За прошедший год, несмотря на неурядицы, нацпроекту много удалось достичь. В частности, по данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, по итогам 11 месяцев общий объем строительства в России вырос на 11,5% и вплотную приблизился к параметрам, заложенным в Программе. И чиновники уверены, что к 2010 г. эту цифру все же удастся увеличить до запланированных до 80 млн кв.м.

Ставки по ипотечным кредитам по-прежнему высоки, однако за этот год произошло снижение до 11% годовых в рублях. Возможно, к 2010 г. они постепенно уменьшатся до до 7-8%. Но уже сейчас объемы ипотечного кредитования увеличились в 2,5 раза. В этом, безусловно, большая заслуга Москвы и Санкт-Петербурга, но также регионов, которые приняли активное участие и разработали свои региональные программы.

Произошло рефинансирование ипотечных кредитов, и внесены поправки в Закон “О долевом строительстве”, что позволило снять многие ограничения с инвесторов. Отныне строители могут привлекать средства населения через ЖСК одного дома. Стало возможным выпускать вексельные облигации и привлекать фактически неограниченные средства пенсионного фонда и резервов страховых компаний.

Во многих регионах развивается новое направление – комплексное освоение территорий, для поддержки которого вышло специальное постановление об участии государства. Реализация проекта комплексного освоения территорий позволит активно использовать весь строительный комплекс и обеспечит работу банкам, риэлторам и остальным участникам рынка.

Крайне важно взаимодействие Москвы и регионов и участие московских риэлторских компаний в региональном развитии. Еще 4 года назад мэр Москвы Юрий Лужков дал указание нескольким десяткам строительных компаний начать строительство в регионах. На это было выделено около 40 млн рублей. Надо заметить, что действия эти благоприятно отразились на развитии городов: появились новые технологии, строительные материалы, новый менеджмент. И сейчас эти проекты активно развиваются. По словам начальника управления жилищной политики департамента жилищной политики правительства Москвы Николая Федосеева, в скором времени столичные компании будут строить в регионах более 1 млн кв.м. жилья в год.

Читайте также:
Ипотека для матери одиночки: дают ли, как взять, какие льготы?

Прижились в регионах и новые технологии продаж жилья. “В Москве ежемесячно выдается 300-400 ипотечных кредитов в месяц, – рассказывает президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Виктор Казейкин. – А в Кировской области (по доходам на душу населения она находится сейчас на 80-м месте), где 350 тысяч жителей, выдается ежемесячно 200-350 ипотечных кредитов! В чем помогает единая брокерская сеть, созданная на базе офисов риэлторов (это порядка 150 компаний), которая координирует всю работу региона. В Татарстане по социальной ипотеке и другим программам построено только за 2 года 48 тысяч квартир. В Башкортостане – 32 тысячи квартир. Фонд Кемеровской области уже составляет 12 тысяч квартир”.

Налаживается в стране и межрегиональное сотрудничество. Поскольку число переезжающих из регионов в Москву постоянно растет, создана система межрегионального обмена жилья.

Итак, проект реализуется и все идет по плану? Увы, статистику не обманешь. А на сегодняшний день количественные показатели реализации проекта выглядят не слишком убедительно. Так, по словам министра регионального развития Александра Яковлева, в улучшении жилищных условий нуждаются две трети россиян, а самостоятельно решить эту проблему в силах только 9-10% населения страны. Более того, за время реализации национального проекта в 1,5 раза уменьшилось количество людей, способных приобрести квартиру. Но в чем причины?

Специалисты полагают, что дело в большом количестве пробелов в законодательстве. Председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев рассказал, что принимавшие участие в разработке нацпроекта профессионалы рынка и экспертные советы с самого начала указывали на ошибки, ведущие к росту цен. Но их мнение не было учтено.

Несовершенство законодательства привело к массовому долевому участию в строительстве. В других странах долевое участие составляет 5-10% от общего количества строительства, а в России – 85-90%. “Дело в том, – поясняет председатель экспертного Совета, – что не было создано никакой альтернативной системы сбора низкопроцентных денег. Бездарно написаны законы о дольщиках, о жилищных накопительных кооперативах, Жилищный и Градостроительный кодексы. Все построено так, что большинству участников жилищного рынка не дали возможности работать. В результате в прошлом году сократились поступления денег в жилищное строительство со стороны частных лиц и снизились объемы строительства”.

Получается, что жилье по-прежнему недоступно, потому что строят мало, ипотека дорогая и невыгодная, цены и инфляция растут как на дрожжах, а в законодательстве сплошные пробелы. Однако эти общие для страны проблемы имеют региональные особенности.

В регионах ситуация сложная: до сих пор сохраняются низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. По словам Николая Федосеева, “если в Москве предприятия еще работают и у застройщиков нет недостатка в стройматериалах, то в регионах большинство предприятий банкроты”. Необходимо создавать жизнеспособные и эффективные механизмы, а значит, развивать рынок доступного жилья.

Тем временем по темпам роста цен регионы уже догоняют столицу, причем по динамике многие из них опережают Москву. Представитель партии “Единая Россия” Игорь Веригин считает одной из основных составляющих проблемы получение площадок под строительство. “В Москву едут, потому что здесь строят самое комфортабельное жилье, которого в регионах очень мало, – говорит вице-президент МАР Юрий Карамаликов. – Если в стране будет строиться в больших объемах качественное жилье, то мы снизим спрос на недвижимость в Москве”. Но и тут нужна поддержка государства, местной администрации, бизнес-сообщества, финансовых институтов и, конечно, законодательная инициатива.

Слишком высоки для простых граждан и ставки по ипотечным кредитам (от 11 до 14% в рублях и от 9 до 15% в валюте). Реального снижения которых можно достичь лишь в условиях конкуренции. Президент РФ Владимир Путин и первый вице-премьер Дмитрий Медведев призывают банки и кредитные организации к активному участию в реализации проекта. Но пока откликнулись главным образом государственные структуры: “Сбербанк”, ВТБ и Россельхозбанк. С таким количеством финансистов вряд ли придется ожидать полного охвата рынка. Старший вице-президент, член правления ВТБ Константин Кожевников уверен, что заинтересованность банков громадная: рынок перспективный и к нему присматриваются даже представители зарубежных банков. Уже упростились многие банковские процедуры, связанные с ипотекой. В частности, снизились сроки регистрации ипотечных сделок с 30 до 5 дней. Возможно, и снижения процентных ставок удастся дождаться.

Бюджетом 2007 г. на реализацию проекта “Доступное и комфортное жилье – гражданам России” выделено 50,9 млрд рублей (в прошлом году – 21,9 млрд рублей). Эти деньги должны способствовать удвоению объемов строительства. Увеличению количества предложений должно способствовать снижение издержек застройщиков. А на спрос должны повлиять механизмы ипотечного кредитования. В рамках проекта планируется увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов до 415 млрд рублей в 2010 г. Рыночная ставка процентов по этому виду кредитов может снизиться до 7-8%. К 2010 г. доля граждан, способных приобрести квартиру, должна увеличиться до 30%, а объемы строительства – возрасти до 80 млн кв.м жилья в год.

Однако, по мнению Ивана Грачева, на то, чтобы удвоить к 2010 г. объемы жилищного строительства, необходимо выдать ипотечных кредитов на сумму около $40 млрд. Реально ипотека сможет обеспечить приток лишь $2-3 млрд. “Необходимо развивать альтернативные схемы: строительные сберегательные кассы (ССК), жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) и так далее, – говорит председатель экспертного Совета. – ССК позволит собрать до $30 млрд к 2010-2012 гг. Еще около 6 млрд могут принести кооперативы. Но для того чтобы эти схемы эффективно работали, нужны соответствующие законы”.

Читайте также:
Где и как взять ипотеку с маленькой официальной зарплатой?

Отдельное внимание в проекте уделено молодым семьям и сельским жителям. Предполагается предоставлять субсидии молодым семьям на приобретение или строительство индивидуального жилья или оплату первого взноса при получении ипотечного кредита в размере 40% от средней стоимости стандартного жилья. При этом 10% будет предоставляться за счет федерального бюджета при условии софинансирования, а 30% – за счет региональных и местных бюджетов. Молодым специалистам на селе предлагается предоставлять такие же субсидии за счет средств федерального бюджета в размере 50%.

Возведение любого объекта предполагает весь комплекс инфраструктуры – необходимо и дороги строить, и новые инженерные коммуникации прокладывать. Поэтому в рамках нацпроекта государство обещает участвовать своими бюджетными гарантиями в инженерной подготовке площадей под строительство доступного жилья.

Реализация очередной жилищной программы государства пока идет не совсем так, как планировалось, но мы снова надеемся, что руководство страны не допустит ее провала. Тот факт, что в нашей стране намерение властей наконец-то совпадает с желанием граждан, уже внушает оптимизм.

Нацпроект “Доступное жилье” дорос до кризиса

Агентство ипотечного жилищного кредитования, как стало известно “Коммерсанту”, приостанавливает работу в регионах из-за высокого уровня просроченной задолженности физлиц по ипотечным кредитам. Так, в Алтайском крае по итогам прошлого года он превысил 6 проц., в результате чего АИЖК прекратило выкуп закладных у своего партнера в регионе. По данным издания, в Башкирии объем просроченной задолженности превысил 9 проц., всего выкуп закладных приостановлен в 30 региональных компаниях, в том числе в Волгоградской и Саратовской областях.

Напомним, нацпроект “Доступное и комфортное жилье – гражданам России” реализуется с начала 2006 года, власти с самого начала называли его наиболее проблемным из всех приоритетных проектов, курировал программу Дмитрий Медведев. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию для формирования платежеспособного спроса населения на жилье и популяризации системы ипотечного кредитования занимается обеспечением ликвидности коммерческих банков, то есть выкупает у них жилищные кредиты. В числе партнеров АИЖК порядка 200 российских банков, в основном региональных. В 2007 году АИЖК перевыполнило план почти на 5 проц. и выкупило у региональных партнеров закладных на сумму 39,46 млрд руб. Всего с начала деятельности агентства на конец 2007 года было рефинансировано свыше 100 тыс. закладных. Таким образом, каждый шестой ипотечный кредит, выданный в стране, рефинансирован АИЖК. В рамках нацпроекта “Доступное жилье” в минувшем году в России было построено 66 млн квадратных метров жилой площади.

Уровень просроченной задолженности в 6 и, тем более, 9 проц. участники рынка называют “дикостью”, напоминая, что нормальная просрочка по ипотеке на российском рынке должна укладываться в 1 проц. Если ипотечные кредиты выдавались региональными операторами рискованным заемщикам, есть риск, что ситуация будет развиваться по американскому сценарию, заявил “Коммерсанту” старший аналитик ИГ “Антанта Пиоглобал” Максим Осадчий. Именно проблемы с невозвратами ипотечных кредитов стали причиной кризиса ипотеки в США, спровоцировавшего мировой финансовый кризис. Правда, в России цены на недвижимость не смогут так резко упасть из-за того, что дефицит на жилье слишком высок. Кроме того, в РФ отношение общего объема выданных ипотечных кредитов к ВВП не превышает 1,5 проц., в то время как в США к моменту кризиса достигало 60 проц.

Вместе с тем основная причина высоких темпов роста просроченной задолженности партнеров АИЖК стремление максимально нарастить объемы ипотеки на фоне низких требований к проверке кредитного качества заемщиков. По словам представителя одного из банков, ссуды нормального качества в продаваемых регионами портфелях составляют 30-50 проц. – контрагенты АИЖК, уверенные в госгарантиях рефинансирования кредитов, подходят к выдаче ипотеки формально, были даже случаи, когда справки о доходах фальсифицировались.

Напомним, в середине апреля глава АИЖК Александр Семеняка подписал приказ об ужесточении Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, который вступил в силу накануне. Новые правила, в частности, предусматривают ограничения количества созаемщиков до трех лиц. Участие второго супруга в сделке будет обязательным, а участие несовершеннолетних станет возможным только после одобрения органов опеки и попечительства. Кроме того, отныне не подлежат выкупу кредиты, выданные на приобретение комнат. Кредиты на покупку жилого дома будут рефинансироваться, если вместе с ним будет закладываться участок, находящийся в собственности заемщика. АИЖК сможет отказать в рефинансировании в случае, если в первые 2 месяца обслуживания кредита были просрочки, а также если в остальное время заемщик вносил средства с опозданием больше 30 дней. Доходы в виде госсубсидий, дивидендов, а также расходы на приобретение дорогостоящих вещей больше не будут приниматься в подтверждение платежеспособности заемщиков. Помимо этого АИЖК обещает отказывать в рефинансировании банкам, которые выдали кредит без предоставления заемщиком справки о зарплате по справке НДФЛ или справки по специальной форме агентства.

Как власти помогут застройщикам снизить цены на жилье

Квартиры не дороже 30 тыс. руб. за метр власти собираются пустить в продажу уже в следующем году. Таких конкретных обещаний не было ни в одной из предыдущих программ по обеспечению граждан доступным жильем. Чтобы планы стали явью, застройщикам обещают выделить землю и коммуникации, а они за это снизят цены на новостройки.

Недвижимость в Москве по 30 тыс. за метр — это не кажется чем-то из ряда вон выходящим, только если речь идет о долларах и квартире на Остоженке или Арбате. Если же говорить о 30 тыс. руб. за единицу площади, то таких цен в столице сейчас нет и близко. Даже в Новой Москве ценник на новостройки более чем вдвое выше.

В середине марта Минстрой представил на заседании президиума Совета при президенте по нацпроектам новую жилищную программу “Жилье для российской семьи”, в которой максимальная цена квадратного метра равняется 30 тыс. руб. Согласно документу, в регионах цены будут еще ниже: стоимость метра не должна превышать 80% рыночной цены.

Как рассказал “Деньгам” замминистра строительства и ЖКХ Александр Плутник, программа может стартовать уже этой весной и рассчитана до 2017 года. Она уже согласована со всеми министерствами и внесена в правительство. Планируется, что в рамках программы “Жилье для российской семьи” по льготным ценам будет продано около 460 тыс. квартир в 36 регионах страны. Впрочем, количество регионов, скорее всего, будет увеличиваться. Всего должно быть построено не менее 25 млн кв. м жилья экономкласса. В 2015 году планируется ввести в строй 5 млн кв. м, в 2016-м — 6 млн, в 2017-м — 14 млн.

Читайте также:
Снижение ставки по ипотеке: реальность?

Ясно, что всем желающим квартиры по 30 тыс. руб. за метр не достанутся. Но список претендентов на дешевое жилье довольно широк. Это и семьи, в которых на человека приходится не более 18 кв. м жилой площади, и проживающие в аварийных и ветхих домах, и ветераны боевых действий. И даже семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, имеющие материнский капитал, или с тремя и более несовершеннолетними детьми без материнского капитала. Последние категории переводят эту программу в разряд массовых.

Но тут есть несколько серьезных ограничений. “Для совершенно неплатежеспособных людей эта программа не подходит,— поясняет исполнительный директор фонда “Институт экономики города” Татьяна Полиди.— Она рассчитана на тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий и не может приобрести такое жилье по рыночной цене, однако доходы семьи позволяют приобрести квартиру по более низкой цене, предлагаемой в программе. Категория россиян, которая может попасть в программу, сегодня очень широка. Это значительно больше, чем может данная программа охватить. Поэтому субъектам Российской Федерации предоставляется возможность расставить собственные акценты”. Другими словами, регионам будет дано право ограничивать категории граждан, попадающих под действие, программы исходя из собственных потребностей и возможностей.

Программа “Жилье для российской семьи” — далеко не первая попытка обеспечить квартирами наименее социально защищенные группы населения. С 2002 года в стране действует федеральная целевая программа “Жилище”, первый этап которой завершился в 2010 году, а второй закончится в 2015-м. Ее основными приоритетами являются обеспечение жильем молодых семей, а также “категорий граждан, установленных федеральным законодательством”, стимулирование строительства жилья и модернизация инфраструктуры ЖКХ.

Сегодня по этой программе молодым семьям государство компенсирует 35-40% стоимости приобретаемого жилья. По данным Министерства строительства и ЖКХ, с 2011 по 2013 год недвижимостью было обеспечено около 59 тыс. молодых семей. Что касается других категорий граждан, то за последние два года было выдано 40 тыс. государственных жилищных сертификатов. Их получателями стали граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера, а также уволенные с военной службы, признанные вынужденными переселенцами и многие другие.

В рамках программы “Жилище” в 2006 году стартовал национальный проект “Доступное и комфортное жилье — гражданам России”, который получил сокращенное название “Жилье”. Можно предположить, что если новая жилищная программа “Жилье для российской семьи” будет принята, ее станут сокращенно называть “Жильишко”. И не только следуя выстраивающейся тенденции, но и потому, что в рамках нацпроекта “Жилье” недвижимость вводилась в строй десятками миллионов квадратных метров в год. А новая программа подразумевает, что за три года будет построено всего 25 млн кв. м.

Само “Жилье” имело одно существенное отличие от “Жилища”: помимо традиционной поддержки молодых семей и стимулирования строительства особенный упор делался на развитие ипотеки. Согласно планам, в 2006 году объем выданных ипотечных кредитов должен был составить 108 млрд руб., в 2007-м — 151 млрд руб. Действительность превзошла ожидания. В 2006 году план был перевыполнен почти в 2,5 раза (263,5 млрд руб.), а в 2007-м — более чем в 3,5 раза (556,4 млрд руб.). В 2008 году планы скорректировали до 600 млрд руб. в год, но и этот показатель был перекрыт — 655,8 млрд руб.

Следует сказать, что вклад непосредственно проекта “Жилье” в рост ипотеки в стране оценить непросто. Дело в том, что в 2006, 2007 и первой половине 2008 года весь рынок кредитования граждан безо всяких дополнительных программ рос небывалыми темпами, а ипотечное кредитование опережало и этот рост. Это наглядно показывает дальнейшая статистика: после кризиса в 2009 году ипотечных кредитов было выделено на сумму чуть более 150 млрд руб.

В результате проект перестал сам собой реализовываться, и в июне 2012 года Игорь Шувалов, назначенный к тому времени руководителем межведомственной группы, курировавшей проект, назвал “Доступное жилье” “брошенным дитя”, безразличным министерствам и ведомствам. В августе 2012-го межведомственная рабочая группа была ликвидирована. А в ноябре 2012 года, хотя нацпроект формально еще не был завершен, в рамках все той же ФЦП “Жилище” была утверждена госпрограмма “Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации” на 2013-2020 годы. Именно в эту ФЦП планируется включить программу “Жилье для российской семьи”.

Однако пока ситуация с доступным жильем в стране остается напряженной. “Даже в Москве объем вводимого социального жилья сократился. Очередь на жилье имеет уже не 19-летний срок, а 21-22-летний”,— утверждает председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. Рост очереди на улучшение жилищных условий объясняется еще и тем, что в последние годы была прекращена многолетняя практика, когда застройщики часть квартир отдавали городу. Теперь столичные власти предпочитают брать свою долю деньгами. И программа “Жилье для российской семьи” отчасти возрождает старый принцип взаимодействия со строителями.

Идея заключается в том, что все эти миллионы квадратных метров будут строить частные компании за свои деньги. А в рамках программы застройщикам будут предоставляться участки под застройку и финансирование инженерной инфраструктуры. За это строители будут продавать часть квартир экономкласса не дороже чем по 30 тыс. руб. за кв. м определенным категориям граждан или местным властям для расселения очередников.

Таким образом, регионам, где стоимость квадратного метра не превышает 37,5 тыс. руб., квартиры для участников программы будут продаваться с дисконтом лишь в 20%. А в регионах с более высокими ценами местным властям придется всерьез поработать с застройщиками. Для этого государство направляет на инфраструктуру до 100 млрд руб., которые будет выделять Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Что касается земли, то это будут участки либо принадлежащие застройщикам, либо находящиеся в муниципальной собственности, либо те, что находятся в собственности Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Предварительно, как рассказали “Деньгам” в РЖС, в рамках проекта программы фонд планирует предоставить не менее 1 тыс. га в 2014 году и в течение первого полугодия 2015-го. Стартовой ценой на аукционе будет стоимость продажи квадратного метра жилья экономкласса, составляющая 80% его рыночной стоимости, но не более 30 тыс. руб., как это предусмотрено в проекте программы. Торги будут идти на понижение.

Читайте также:
Если нечем платить ипотеку или страхование ответственности заемщика

По словам Галины Хованской, обеспечить конечную цену в 30 тыс. руб. за метр будет трудно, здесь все зависит от субъекта федерации. В самодостаточных регионах программу реализовать смогут, в дотационных — маловероятно. Сами же застройщики считают ценник в 30 тыс. руб. достижимым ориентиром. Как рассказали “Деньгам” в СУ-155, максимально снизить цену можно за счет большого масштаба строительства, ввода крупных микрорайонов площадью от 0,5 млн до 2 млн кв. м. С этой оценкой согласны и в компании “Мортон”. “В настоящий момент мы рассматриваем возможность участия компании в этой программе, изучаем ее условия, проводим переговоры и тесно взаимодействуем с министерством,— говорит директор по информационной политике ГК “Мортон” Игорь Ладычук.— При этом цена в 30 тыс. руб. за квадратный метр является более комфортной именно для российских регионов, а не для Москвы. Кроме того, она может быть приемлемой для застройщиков, которые реализуют крупные объемы жилья”.

Важно, что программой “Жилье для российской семьи” предусмотрено приобретение квартир с использованием ипотечного кредита. Размеры процентных ставок сейчас обсуждаются. Но, по словам гендиректора АИЖК Александра Семеняки, пока можно ориентироваться на то, что ставки для льготных категорий граждан будут на 4% ниже рыночных.

Эксперты рынка недвижимости считают, что льготная процентная ставка — это основа успеха программы. “Качественное жилье с хорошей инфраструктурой сегодня не является доступным для российских семей. В том числе потому, что ставки на ипотеку у нас по сравнению с развитыми странами завышены. На действующем рынке предложение со ставкой в 11% считается шикарным. На мой взгляд, программа должна работать в комплексе: доступная цена плюс доступная ипотека”,— уверен партнер компании DS Law Михаил Кюрджев.

Между тем Галина Хованская отмечает, что власти слишком увлеклись проектами, которые дают права собственности, и совершенно забыли о людях, которые снимают квартиры, отдавая за аренду большую часть семейного дохода. “Сегодня ипотека, безусловно, развивается. Но она для обеспеченных людей, которые кроме уже имеющейся квартиры хотят приобрести вторую или улучшают жилищные условия”,— говорит депутат.

Как в мире решают проблему доступного жилья

ПО МЕТРАМ И КОНТИНЕНТАМ

В 2003 году в США был подписан закон “О первоначальном взносе”. Он предусматривал выплаты малообеспеченным семьям, взявшим ипотечный кредит, $10 тыс., либо 6% от стоимости дома для покрытия первоначального взноса. Массовая выдача доступных ипотечных кредитов и секьюритизация высокорисковых кредитов агентствами Fannie Mae и Freddie Mac привели к кризису в системе жилищного кредитования США. Через шесть лет его последствия решили смягчить при помощи программы Making Home Affordable (MHA). На нее выделили $75 млрд, которые шли на помощь домовладельцам, испытывавшим затруднения с платежами. Программа состоит из трех направлений. Если стоимость ипотеки не превышает 105% рыночной стоимости дома, домовладелец может получить по низкой ставке финансирование на ее выплату. Безработные домовладельцы могут получить отсрочку по ипотечным платежам на время поиска новой работы. Если ипотечные платежи превышают 31% месячного дохода, домовладелец может получить “модифицированную” ипотеку по новой ставке.

Во Франции действует программа доступного жилья Habitation a Loyer Modere (HLM). Она была запущена в 1950 году и действует до сих пор. В рамках программы правительство строит многоквартирные дома, которые потом сдаются в аренду малоимущим. Ставка для них рассчитывается из себестоимости строительства жилья. Возведение финансируется государственной организацией CDC. Она предоставляет строительным компаниям средства, привлеченные в виде долгосрочных вкладов домохозяйств по льготной ставке. За время работы программы в эксплуатацию введено 4 млн квартир и жилых домов. Сейчас такая недвижимость составляет около 50% рынка аренды жилья и около 18% жилого фонда Франции. Вышедший в 2000 году закон “О реконструкции городов” гласит, что доля социального жилья в каждом городе должна составлять не менее 20% от общего объема.

Правительство Мексики, стремясь решить проблему городских трущоб, запустило в 2000 году программу строительства доступного жилья. Гражданам с месячным доходом менее $630 государственное ипотечное агентство Infonavit массово выдавало жилищные кредиты. Одновременно строительные компании-участники получали госсубсидии. За время действия программы было выдано более 4 млн кредитов и построено около 2 млн домов стоимостью от $15 тыс. до $30 тыс. В итоге 40% жилых площадей предоставлялись малоимущим бесплатно, за 30% новые жильцы заплатили только часть цены — $300 за кв. м при средней стоимости социального жилья в $800 за кв. м. Однако из-за отсутствия инфраструктуры к 2010 году 14% из них оставались незаселенными.

В 2012 году в Казахстане была запущена программа строительства доступного жилья. Ее участники либо получают ипотечный кредит по льготной ставке, либо могут открыть так называемый счет жилстройсбережений. Второй вариант возможен, если домохозяйство не в состоянии сделать первый взнос по ипотеке, но обладает стабильным доходом. На счете накапливается часть средств, необходимых для улучшения жилищных условий и последующего получения ипотечного займа. Программа зафиксировала предельную стоимость жилья от $440 до $550 за кв. м и величину среднемесячного платежа в $275. За первый год ее работы было введено в эксплуатацию 555,1 тыс. кв. м жилья. Однако в октябре 2013 программа оказалась в центре скандала. Выяснилось, что вместо молодых семей Жилстройсбербанк выдавал льготные кредиты своим сотрудникам. А в некоторых социальных жилых комплексах Алма-Аты все квартиры получили сотрудники городской администрации.

Читайте также:
Путин об ипотеке: президент обещает решить квартирный вопрос

Доступно ли жилье в рамках нацпроекта?

На данный момент в рамках реализации нацпроекта “Доступное и комфортное жилье – гражданам России” отобрано около 20 проектов массовой застройки. Все они относятся к категории экспериментальных, в ходе их реализации планируется выработать оптимальную схему сотрудничества государства и частных девелоперов с целью построить доступное жилье в максимально короткие сроки. Казалось бы, все просто и очень логично, но есть один маленький нюанс… Большинство отобранных для участия в госпрограмме проектов позиционируются далеко не как экономкласс. В связи с этим возникает вполне правомерный вопрос: какое же жилье будет строиться в рамках нацпроекта – доступное или комфортное?

В качестве примера

Один из самых крупных проектов массовой застройки, участвующий в программе “Доступное и комфортное жилье” – “А101”, застройщиком которого является ОАО “Масштаб”. Проект предусматривает строительство более 7,5 млн кв. м жилья на территории 13 тыс. га вдоль Калужского шоссе. По словам директора департамента маркетингового анализа компании “Масштаб” Натальи Чукаевой, основной объем строящегося в рамках проекта жилья ориентирован на жителей со средним и высоким уровнем дохода. Конечно, компания запланировала строительство небольших микрорайонов экономкласса с плотностью населения городского типа. Но это не отменяет того факта, что в 54-й и 78-й участки проекта, где будет построено более 850 тыс. кв. м недвижимости, будет вложено ни много ни мало 500 млн евро! С учетом 200 тыс. кв. м социальной инфраструктуры, разумеется. Стоит также отметить, что данные два участка являются лишь малой частью проекта “А101”.

Второй яркий пример – проект “Большое Домодедово”, в который планируется вложить около 13 млрд долларов и на 3 тыс. га возвести 12 млн кв. м жилья. Сначала проект предусматривал строительство экономкласса. Застройщики и государство пришли к консенсусу и отыскали ответ на вопрос, как построить жилье по цене 1 тыс. долларов за “квадрат”. Государство должно было профинансировать строительство объектов социального значения (школы, сады, клиники и пр.). Однако в последний момент правительство пошло на попятную, в результате чего стоимость будущего жилья в “Большом Домодедове” вырастет, по подсчетам аналитиков, минимум в полтора раза.

Пример третий и последний – “Рублево-Архангельское”. Одно название его уже говорит о том, что ни о каком экономклассе здесь не может быть и речи, и это при 11 млрд долларов инвестиций. Только элита и “бизнес+”. Хотя изначально проект вообще позиционировался как de luxe. Но присоединение к нацпроекту все-таки обязывает застройщика снизить планку.

Как показывают “иллюстрации”, в рамках федеральной программы стать доступным жилью не суждено. В чем же причина?

Ни слова про экономкласс!

“Прежде всего необходимо разобраться в значениях слов, входящих в название программы – “Доступное и комфортное жилье – гражданам России”. Под словом “доступное” никогда не понималось жилье экономкласса, – комментирует ситуацию Алексей Пашкевич, директор компании “МИЭЛЬ – инвестиции в регионы”. – Существует различие и в том, что подразумевается под экономичным и комфортным жильем. К примеру, можно застроить всю Россию маленькими домиками площадью 40 кв. м, из которых 10 будет приходиться на прихожую, 15 – на одну комнату, а остальное – на кухню и коридор. Это жилье вряд ли можно назвать комфортным. Комфортное жилье – это жилье, которое отвечает современным требованиям к адекватным условиям проживания. Сегодня на территории России необходимо проектировать и строить исходя из 25 кв. м жилой площади на человека. Для семьи хотя бы из трех человек это квартира площадью 75 кв. м. Квартира общей площадью 75 кв. м – это жилье хорошего уровня. Поэтому было бы неверно говорить о том, что программа подразумевает строительство жилья экономкласса”.

Вот так, оказывается, все просто. Экономкласс никто не обещал, так что и придраться не к чему. Впрочем, чего мы хотим, если само понятие “экономкласс” отсутствует в столице, где минимальная стоимость захудалой квартирки возле МКАД уже составляет 140 тыс. долларов, притом что минимальная заработная плата по Москве с 1 сентября 2008 года составляет всего 7500 руб. Однако об этом уже и так много написано. Попробуем понять: почему в рамках нацпроекта строится дорогостоящее жилье вместо обещанного “доступного”?

Закон рынка

“Государство не может регулировать процедуру распоряжения данным имуществом, – объясняет Алексей Пашкевич. – Гражданин, понимая, что ему досталось жилье, пусть даже 40 кв. м, но по цене 25 тыс. рублей за “квадрат”, когда его рыночная цена составляет 35 тыс. рублей, после покупки жилья выставляет его на продажу по цене 35 тыс., зарабатывая по 10 тыс. с каждого метра. Кому мы помогли в этом случае? Застройщику, которого государство заставило продавать по заниженной цене? Гражданину? Он просто заработал денег. В то время как жить в этом доме будет такой же гражданин, но купивший его по рыночной цене”.

К тому же на рынке недвижимости появляется все больше и больше предложений, поэтому растет и конкуренция между девелоперами. Значит, каждый застройщик будет определять рыночными методами те категории жилья, которые могут быть востребованы. Безусловно, государство может снизить стоимость конечного продукта, но для этого потребуется целый ряд мер: помощь застройщикам в создании инфраструктуры и транспортной сети, регулирование цен и условий предоставления земель девелоперам, контроль цен на строительные материалы, но не путем искусственного удержания, а, к примеру, с помощью открытия новых заводов стройматериалов.

Но, несмотря на строгий наказ президента, реализация нацпроекта “Доступное и комфортное жилье – гражданам России” идет в ином направлении, гарантируя комфортное, но отнюдь не дешевое жилье. Сейчас из числа проектов отобранных для нацпроекта, 70% позиционируются как жилье бизнес-класса и элитное, и только 30% действительно ориентируются на средний класс населения. Однако, по словам депутата Госдумы Александра Лебедева, “доходы, достаточные для приобретения такого жилья, имеют всего 5–7% населения нашей страны”.

Читайте также:
Быть учительскому дому в Волгоградской области

Ночь нежна, поддайте шуму! Памятка для тех, кто ищет тишины и покоя (подготовлено экспертами компании “Гарант”)

Ночь нежна, поддайте шуму!
Памятка для тех, кто ищет тишины и покоя

Строек без шума, как известно, не бывает (а тихая стройка – к банкротству застройщика), да и другие городские шумы тоже не дают жить спокойно. Спасаясь от гвалта и грохота, горожане обращаются к средствам изоляционным, успокоительным, горячительным, психологическим и, наконец, юридическим.

Что же может предложить им закон?

Исторически миссия защиты населения от шума возлагалась на санэпиднадзор. Поэтому в РФ существуют четкие и подробные нормы шумового загрязнения, превышение которых карается по ст. 6.4 КоАП РФ. Однако требуется, чтобы специально обученный специалист по специальной методике специальным прибором замерил уровень трескотни или грохота. Процедура эффективна для постоянно действующих источников шума, но совершенно беспомощна в экстренных случаях и перед эпизодическим нарушителем тишины (в том числе потому, что “санитарное” измерение шума от случайных явлений и поведения людей не проводится, согласно п. 1.19 Указаний по контролю шума (МУК 4.3.2194-07)*(1).

Когда всем стало очевидно, что санитарное законодательство не “заточено” на борьбу с шумным хулиганством, регионы стали принимать собственные законы о защите покоя граждан. Они устанавливают “комендантский час тишины” и конкретный перечень недопустимых действий (например, свист, пение, танцы и т.п.). При этом неважно, насколько громко нарушитель “нарушает”, и превышен ли при этом санитарный порог шума (см. Обзор судебной практики ВС РФ за IV кв. 2011 г.).

Опираясь на региональный закон, полиция, конечно, быстро утихомирит явную угрозу, например, буйных адептов караоке. Но, скорее всего, откажется принимать меры к громко гудящей трансформаторной будке.

Итак: если источник скверного шума очевидно будет докучать вам и завтра, и послезавтра, и еще довольно долго, при этом громкость и характер шума остаются примерно одинаковыми (например, лифт, стройка за окном, бойлерная, кондиционер, гоночная трасса), – то утихомирить нарушителя поможет санитарное законодательство. Однако путь это сложный и требует терпения.

Если же источником шума “здесь и сейчас” выступают отдельные несознательные граждане (скажем, вредный сосед, его собака или его гости), то за защитой нужно обращаться к своему региональному закону о защите тишины. Это быстрый и легкий путь.

Короткий путь к тишине

Региональные законы о защите тишины и покоя граждан устанавливают: что именно нельзя делать и когда именно нельзя делать.

По ночам, как правило, запрещено:

– использовать проигрыватели, музыкальные центры, магнитофоны и т.п., в особенности со звукоусилением. Это касается в том числе общепита и собственного автомобиля (если музыка из автомагнитолы кому-то мешает),

– свистеть, громко петь, играть на музыкальных инструментах,

– заниматься строительством и ремонтом,

– шалить с пиротехникой,

– оставлять без присмотра свое “орущее” авто или иное имущество с неисправной (либо излишне чувствительной) сигнализацией.

В ряде регионов накажут за ночные передвижения мебели, лай домашнего питомца или просто громкую речь.

Бывает так, что часть запретов работает всю региональную “ночь” (как правило, с 23 до 7 часов утра, в некоторых регионах – дольше), а часть – еще и вечером (например, запрет ремонта в МКД) или в выходные. В некоторых регионах, кроме того, есть дневной “тихий час”.

Наконец, во многих регионах существуют и исключения: например, разрешается громко справлять Новый год, веселиться на региональных мероприятиях или громыхать мусорными баками в определенный час.

Все эти подробности нужно выяснять у своего регионального законодателя, например, воспользовавшись нашей справкой.

Если вам докучает именно такой шум – вызывайте полицию. Стражи порядка, во-первых, обязаны будут пресечь правонарушение (п. 2 ч. 1 ст. 2 Закона о полиции), то есть восстановить тишину и покой. А во-вторых, составить протокол об этом административном правонарушении (если правомочны), на худой конец, задокументировать его обстоятельства (п. 2 ч. 1 ст. 12 Закона о полиции).

Какие должностные лица вправе оформлять протоколы о нарушении тишины, также определяет регион. Полицейский составит этот протокол, если такое полномочие есть в специальном соглашении между МВД РФ и конкретным регионом. Однако такие соглашения подписаны далеко не везде – дело в том, что субъект РФ должен “приплачивать” полиции за охрану тишины из собственного бюджета, что находит понимание не у всех губернаторов.

Подробнее о заключенных соглашениях между МВД России и субъектами РФ см. нашу справку.

Не все то шум, что шумит

Если источником шума являются религиозный обряд или спешные аварийно-восстановительные работы , то прекратить такой шум никоим образом нельзя:

– во-первых, санитарные нормы в лице Указаний по контролю шума МУК 4.3.2194-07 просто не разрешают проводить замеры в отношении шума, обусловленного проведением богослужений, других религиозных обрядов и церемоний в рамках канонических требований соответствующих конфессий, а также аварийно-спасательными и аварийными ремонтными работами, работами по предотвращению и ликвидации последствий аварий, стихийных бедствий и других чрезвычайных ситуаций, не носящими регулярный или плановый характер, в том числе при уборке снега и льда;

– во-вторых, “тихие” законы почти всех субъектов РФ специально оговаривают, что запреты не касаются религиозных церемоний и аварийно-восстановительных работ. Кстати, попытки признать неконституционным такое исключение в части религиозного обряда полностью провалились (определение КС РБ от 27.05. 2014 N 79-О, постановление КС РТ от 17.04.2012 N 48-П).

Но даже если в региональном законе нет специальных “аварийных” и “религиозных” исключений, то прекратить шум не получится – нарушение тишины от грохота аварийной бригады идеально укладывается в понятие крайней необходимости (ст. 2.7 КоАП РФ), а следовательно, исключает событие правонарушения; а попытка “привлечения” звонаря или муэдзина за исполнение их прямых обязанностей сама по себе несет определенные правовые риски.

Долгая дорога к тишине

В некоторых случаях региональный закон не может оградить вас от шума. Например, если рядом с вами идет стройка, шумит чье-то торговое оборудование, жужжит кондиционер, громыхает лифт и т.п. Тут в самый раз припомнить, что:

Читайте также:
Льготная ипотека молодым учителям 2021. предоставление жилья. Учительский дом

– во-первых, санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами установлены предельные максимальные уровни шума, причем круглосуточные – слишком громкий шум недопустим даже днем,

– во-вторых, соблюдение санитарных правил является обязательным для всех граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц (п. 3 ст. 39, ст. 11 Закона о санитарном благополучии*(2)),

– а в-третьих, жилье должно соответствовать санитарным требованиям, в том числе и по уровням шума (п. 1 ст. 23 Закона о санитарном благополучии), также специальные санитарные правила действуют для рабочих мест и условий труда (ст. 25, ст. 27 упомянутого Закона).

Наконец, за нарушение санитарных норм можно поплатиться штрафом и даже приостановлением деятельности (например, ст. ст. 6.3, 6.4 КоАП).

Санитарный порог громкости (допустимые уровни звукового давления) для жилых зданий установлен СанПиН 2.1.2.2645-10*(3) (приложение 3), для рабочих мест – СанПиН 2.2.4.3359-16 (приложение 6) и СН 2.2.4/2.1.8.562-96 (таблица 2). Свои специальные нормы могут быть установлены для отдельных отраслей или предприятий.

Само звуковое давление измеряется специальным прибором – шумомером. Измеряется оно не “вообще”, а в октавных полосах с частотами определенного диапазона. Потом обнаруженные децибелы магическим (на самом деле математическим) способом переводятся в величину максимального уровня звука, выраженную в дБА (см. п. 3.17 ГОСТ 23337-2014 “Шум. Методы измерения”). Именно эта величина и нормируется СанПиН.

В частности, в квартире уровень проникающего шума не должен быть выше 55 дБА днем (с 7 до 23) и 44 дБА ночью (приложение 3 к СанПиН 2.1.2.2645-10).

Что касается рабочих мест, то там глубина тишины зависит от степени напряженности трудового процесса. Самые тихие рабочие места, согласно СН 2.2.4/2.1.8.562-96 (таблица 2), полагаются творческим работникам, руководителям с повышенными требованиями, врачам и программистам.

В некоторых случаях максимальный уровень шума должен быть еще ниже – например, в оздоровительном детском лагере – не более 40 дБА (п. 5.12 СанПиН 2.4.4.2599-10).

Можно ли “на глазок” определить уровень дБА конкретного шума (например, стройки)? Увы, нет. Есть сведения, что, например, шепот “весит” 25-30 децибел, офисный шум – 35-45 децибел, громкий разговор – от 50 децибел (информация управления РПН по Калининградской области), но перевести децибелы в дБА без других известных параметров невозможно.

Поэтому за установлением уровня шума придется обращаться в Роспотребнадзор. Конечно, измерить шум в дБА могут и “частные” эксперты, но для административного/судебного преследования удобнее располагать поддержкой надзорного органа и протоколами измерений, выполненными центром гигиены и эпидемиологии (ст. 42 Закона о санитарном благополучии, п.1.4 Указаний по контролю шума МУК 4.3.2194-07).

Для этого нужно направить в ведомство заявление в произвольной форме, в котором описать ситуацию и попросить о замерах шума и о привлечении к ответственности лиц, виновных в нарушении санитарно-эпидемиологических требований.

Важный момент: Роспотребнадзор может и не прийти с замерами в жилое помещение, если автор жалобы не прописан по адресу замера или не является собственником этого жилья, или, на худой конец, не имеет нотариальной доверенности от собственника или прописанных в помещении граждан (п. 1.19 Указаний по контролю шума МУК 4.3.2194-07).

Замеры шума проводят по специальной методике (см. главу 6 ГОСТ 23337-2014, глава 2 Указаний по контролю шума МУК 4.3.2194-07), и эта операция требует достаточного запаса времени. Если шум замеряют в жилом помещении, то шум необходимо измерить, по меньшей мере, в трех точках в полутора метрах от пола и окна, в метре от стены, с соблюдением полнейшей тишины. Если измеряется шум с улицы, то форточки должны быть открыты, а если внутридомовый (например, от лифта) – закрыты. Сеанс измерения – пока уровень шума не будет изменяться более чем на 0,5 дБА в течение полуминуты и четверти минуты для постоянного и непостоянного шума соответственно (п. 2.7 Указаний по контролю шума МУК 4.3.2194-07).

Если выяснится, что шум превышает предельные уровни, то:

– Роспотребнадзор составит протокол о соответствующем правонарушении в отношении лиц, которые ответственны за шум, а впоследствии и накажет,

– Роспотребнадзор вынесет предписание этим лицам об устранении нарушений (п. 2 ст. 50 Закона о санитарном благополучии). Другими словами, обяжет их принять меры к тому, чтобы, как минимум, шум стал тише. Предписание должно быть исполнено не позднее указанного в нем срока (но, конечно, не тотчас).

Кто так строит? Ну кто так строит?!

Если громыхание и грохот доносятся со стороны стройки, то – помимо обращений в Роспотребнадзор – есть смысл жаловаться в органы строительного надзора. Стройнадзором в нашей стране занимаются федеральный орган (Ростехнадзор) и независимые от него региональные органы (в каждом регионе свой). Ростехнадзор надзирает за строительством особо опасных, сложных и уникальных объектов (метро, например), объектов обороны, объектов, возводимых на территории сразу двух регионов и т.п. (ч. 3 ст. 54 ГрК РФ), все остальные объекты поднадзорны региональному стройнадзору (ч. 4, ч. 1.1 ст. 54 ГрК РФ).

“Лишний” шум от стройки грозит застройщику (техзаказчику, подрядчику) штрафом по ст. 9.4 КоАП РФ: обычно стройнадзор ссылается на нарушение требований п. 2 ч. 3 ст. 24 Техрегламента о безопасности зданий и сооружений, п. 6.3 Свода правил СП 51.13330.2011 “СНиП 23-03-2003. Защита от шума” (устанавливает максимальный уровень звука для территорий, прилегающих к жилым домам, в 70 и 60 дБА днем и ночью, соответственно).

После проверки – помимо штрафа – надзорный орган также выдаст строителям предписание об устранении нарушений.

Кроме того, в субъектах РФ могут быть свои особенные наказания именно за превышение “ночных” санитарных норм шума при строительстве: где-то это прямо предусмотрено региональными Кодексами и законами (см., например, ст. 4.46 Кодекса г. Москвы об административных правонарушениях), а где-то через нормы о нарушении местных правил благоустройства, которые и запрещают строительную возню по ночам (см., например, ст. 4.1 Закона Ставропольского края “Об административных правонарушениях” и п. 10.11.8 Правил благоустройства г. Ессентуки).

Читайте также:
Квартиры вне очереди для многодетных судей и следователей

Эй, вы там, наверху!

Как быть, если покоя нет из-за соседей сверху: отчетливо слышны шарканье тапок, скрип дверей, топот детских ножек, звон кастрюль и даже телереклама?

Увы, в этом случае оптимальнее всего сосредоточиться на дополнительной шумоизоляции собственной квартиры. Посудите сами:

– по ночам соседи не поют, не кричат, не сверлят стену, не двигают мебель, не играют на тромбоне? Состава правонарушения по региональному закону, скорее всего, нет, а доказать обратное не удастся;

– замерить уровень шума тоже нельзя, потому что Указания по контролю шума запрещают проводить измерения в отношении шума, обусловленного обычной жизнедеятельностью людей, в том числе шума, проникающего из других помещений (абз 6 п. 1.19). Но даже если удастся вызвать специалиста с шумомером, то едва ли шум от обычных повседневных забот, даже связанных с маленькими детьми, будет превышать санитарные нормы. При таких обстоятельствах ни на судебную, ни на административную защиту тишины рассчитывать не стоит (см., например, апелляционное определение Суда ХМАО от 26.04.2016 по делу N 33-2844/2016).

А если эта особенность акустики впервые проявилась после того, как соседи сверху сделали ремонт? В этом случае можно предположить, что звукоизоляция ухудшилась из-за безграмотной перепланировки или что монтаж нового пола был некачественным – с нарушением строительных требований по шумоизоляции. Если так, то можно обратиться в суд с иском о понуждении соседей заменить пол с соблюдением требований СП 51.13330.2011 “Защита от шума”, СП 23-103-2003 “Проектирование звукоизоляции ограждающих конструкций жилых и общественных зданий” и иными, либо вернуть квартиру в первоначальное (до перепланировки) состояние. Заодно можно попросить и о компенсации морального вреда.

Если судебная экспертиза выявит нарушение строительных правил и норм, то суд обяжет соседей переделать пол (см. апелляционные определения СК по гражданским делам Мосгорсуда от 20.07.2017 по делу N 33-27940/2017, Кемеровского облсуда от 02.02.2017 по делу N 33-281/2017, ВС Республики Башкортостан от 07.04.2015 по делу N 33-1982/2015). Однако готовьтесь к длительной судебной тяжбе и расходам: скорее всего, потребуется экспертиза, и даже не одна.

Но если перепланировка оказалась законной, если экспертиза не выявит дефектов пола у соседей сверху, то в иске будет отказано (см. апелляционные определения СК по гражданским делам Мосгорсуда от 22.01.2018 по делу N 33-1122/2018 и от 30.09.2016 N 33-23941/16, Красноярского крайсуда от 13.02.2017 по делу N 33-1748/2017, Кемеровского облсуда от 29.10.2015 по делу N 33-11318/2015, Суда ЕАО от 25.06.2014 по делу N 33-284/2014).

Не менее сложная ситуация с кондиционером или вентилятором, которыми пользуются соседи : если шум от него превышает санитарные нормы, то можно добиться демонтажа этой техники. Ведь

– жилые помещения должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям по уровням шума (ч. 1 ст. 23 Закона о санитарном благополучии),

– соблюдать требования санитарного законодательства обязаны не только ИП и организации, но и обычные граждане (ст. 10 Закона о санитарном благополучии), которым, кстати, прямо запрещены всякие действия, влекущие за собой нарушение прав других граждан на благоприятную среду обитания (там же),

– да и п. 6 Правил пользования жильем требует от жильцов любых квартир*(4) – и муниципальных, и приватизированных – соблюдать санитарно-гигиенические требования.

Однако если соседи отказываются добровольно снять сплит-систему, то предстоит длительная и тяжелая судебная тяжба (см. апелляционные определения СК по гражданским делам Суда ХМАО от 16.02.2016 по делу N 33-796/2016, Санкт-Петербургского горсуда от 25.02.2014 по делу N 2-1265/2013, Алтайского краевого суда от 08.10.2014 по делу N 33-8256/2014, решения Таганрогского горсуда от 13.12.2017 по делу N 2-4914/2017, Альметьевского горсуда от 29.08.2012 по делу N 2-2472).

Потерпевший, не терпи!

Если громкая ночная музыка не дает спать, и на помощь призываются стражи порядка, – то, очевидно, что права вызвавшего полицию были нарушены шумом: права на тишину, покой и благоприятные условия проживания. А стало быть, звонивший в полицию является потерпевшим по делу об административном правонарушении.

Однако для суда это очевидно не всегда, и он часто отказывает таким беднягам в праве участвовать в деле, и, например, обжаловать слишком мягкое наказание ночным крикунам. Если именно так и происходит, рекомендуем ссылаться на постановление Верховного Суда РФ от 03.09.2018 N 31-АД18-11: в нем ВС РФ прямо называет потерпевшими от правонарушения тех граждан, которые жаловались в полицию шум, о чем есть запись в полицейской Книге учета сообщений о происшествиях. А во время звонка в полицию обязательно укажите, что действиями дебоширов нарушены Ваши права, а не одна лишь норма закона.

эксперт компании “Гарант”

*(1) Указания по контролю шума МУК 4.3.2194-07 – Методические указания МУК 4.3.2194-07 “Контроль уровня шума на территории жилой застройки, в жилых и общественных зданиях и помещениях” (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 5 апреля 2007 г.)

*(2) Закон о санитарном благополучии – Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения”

*(3) Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. N 64 “Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10

*(4) Правила пользования жилыми помещениями (утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25)

Роспотребнадзор (стенд)

Роспотребнадзор (стенд)

О требованиях к уровню шума в жилых помещениях – Надзор по коммунальной гигиене

О требованиях к уровню шума в жилых помещениях

  • Преобразовать О требованиях к уровню шума в жилых помещениях в DOC
  • Преобразовать О требованиях к уровню шума в жилых помещениях в PDF

О требованиях к уровню шума в жилых помещениях

В последние годы продолжается рост числа источников физических факторов неионизирующей природы, неблагоприятно влияющих на условия проживания и здоровье населения на территории жилой застройки и в жилых помещениях.

Наиболее значимым из физических факторов, оказывающих влияние на среду обитания человека, является акустический шум, воздействие которого на людей в условиях плотной застройки населенных пунктов продолжает возрастать.

Ведущим источником шума в населенных пунктах, по-прежнему, является транспорт. Особенно остро проблема транспортного шума стоит в городах.

Кроме того, значимыми причинами повышенного уровня шума на селитебной территории и в жилых помещениях является функционирование встроено-пристроенных объектов и инженерно-технологического оборудования зданий, проведение строительных работ и эксплуатация строительной техники.

Читайте также:
Ипотечные каникулы (Сбербанк, Уралсиб, ВТБ24): что это и как их получить

Гигиенические требования к уровням шума в помещениях жилых зданий и на территории жилой застройки изложены в действующих санитарных правилах СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Предельно допустимые уровни звукового давления, эквивалентные и максимальные уровни звука нормируются как в жилых комнатах квартир, так и на территориях, непосредственно прилегающих к жилым домам. При этом, допустимые уровни шума нормируются в зависимости от времени суток, то есть для дневного времени суток с 7 до 23 часов и для ночного – с 23 до 7 часов.

Уровни звука и эквивалентные уровни звука,Дба

Максимальные уровни звука,дБА

Жилые комнаты квартир

прилегающие к жилым домам

Жалоба на шум – основание для проверки

Обращения граждан, в том числе с жалобами на шум, специалистами Управления Роспотребнадзора по Самарской области рассматриваются в соответствии с требованиями Федерального закона от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации». Письменное обращение рассматривается в соответствии с компетенцией в течение 30 дней со дня его регистрации.

За 9 месяцев 2020 года поступило 109 обращений граждан, из которых в 30% были выявлены превышения гигиенических нормативов, то есть обоснованность претензий подтверждена лабораторно по каждой третьей жалобе.

Среди объектов – источников шума, являющихся основанием для жалоб, лидирующее место занимают предприятия общественного питания и торговли, имеющие значительное количество вентиляционного, холодильного оборудования, наружные блоки системы кондиционирования и охлаждения.

Доля обращений на шум от строительных работ, эксплуатации строительной техники составила 25%, от спортивно-оздоровительных учреждений, встроенных и пристроенных к жилым домам – 14%, от транспортного шума – 11%, от систем отопления в отопительный сезон – 6%.

Если шумят соседи необходимо обращаться в полицию

Управлением Роспотребнадзора проверки с измерением шума не проводятся, в случае если шум обусловлен (основание – требования п.1.19 Методических указаний МУК 4.3.2194-07 «Контроль уровня шума на территории жилой застройки, в жилых и общественных зданиях и помещениях»):

– естественными и случайными явлениями;

– поведением людей, нарушением ими тишины и общественного спокойствия в жилых зданиях и на прилегающей территории (работа звуковоспроизводящей аппаратуры; игра на музыкальных инструментах; применение пиротехнических средств; громкая речь и пение; выполнение гражданами каких-либо бытовых работ; проведение ручных погрузочно-разгрузочных работ; резкое закрытие дверей при отсутствии доводчика и т.п.);

– подачей звуковых сигналов и срабатыванием звуковой охранной и аварийной сигнализации;

– аварийно-спасательными и аварийными ремонтными работами, работами по предотвращению и ликвидации последствий аварий, стихийных бедствий и других чрезвычайных ситуаций, не носящими регулярный или плановый характер, в том числе при уборке снега и льда;

– обычной жизнедеятельностью людей, в том числе шума, проникающего из других помещений;

– проведением массовых мероприятий (митингов, уличных шествий, демонстраций и т.п.);

– проведением богослужений, других религиозных обрядов и церемоний в рамках канонических требований соответствующих конфессий, о чем заявитель ставится в известность.

Допустимый уровень шума

На территории Российской Федерации действуют специальные законы, которые защищают психологическое самочувствие и физическое здоровье граждан от громкого шума. В соответствии с этими законами уровень шума на рабочем месте, в квартире и на придомовой территории должен быть ограничен в соответствии с определенными требованиями, а в случае игнорирования этих правил к нарушителю могут быть применены штрафные санкции. Но какие ограничения по шуму действуют в квартирах и на придомовых территориях? Регулируется ли уровень шума на рабочем месте? И правда ли, что в Москве действуют более строгие законы относительно шума? Ниже эти вопросы будут рассмотрены.

Уровень шума в децибелах

Многие предметы и человеческие действия могут издавать шум различной громкости. Тихий звук безопасен для человеческого организма, а вот длительное воздействие громкого шума может негативно повлиять на самочувствие и даже на здоровье человека. Поэтому законодательство Российской Федерации составлено таким образом, чтобы человек не подвергался воздействию громкого шума. Нормы по шуму зависят от типа участка, для которого установлены нормы по шуму, времени суток и так далее. В случае игнорирования этих правил к нарушителю могут применяться меры административной ответственности, а размер штрафа зависит от юридического статуса нарушителя.

Но давайте сперва узнаем о том, какой громкостью обладают те или иные звуки. Для удобства мы собрали эти сведения в специальную таблицу (единицы измерения – децибелы):

Источник шума Уровень шума
Спокойное размеренное дыхание до 10 дБ
Тиканье часов до 20 дБ
Шепот до 30 дБ
Работающий кондиционер или компьютер до 40 дБ
Спокойный разговор, телевизор до 50 дБ
Легковое авто до 60 дБ
Работающая электробритва до 70 дБ
Включенный пылесос или фен до 80 дБ
Громкие крики или детский плач до 90 дБ
Ремонтные работы с применением различной техники до 100 дБ
Работающий отбойный молоток до 110 дБ
Визг до 120 дБ
Громкая музыка до 130 дБ
Выстрел из огнестрельного оружия до 140 дБ

Допустимый уровень шума в квартире

Для жилых квартир в многоэтажном доме установлены нормы по шуму. Основным регулирующим документом является Федеральный закон №52, который часто называют законом о тишине. Этот закон был принят в 1999 году; в этот закон периодически вносились поправки, однако большинство таких поправок имеют незначительный характер. Главной особенностью этого закона в 2018-2019 году является то, что каждый субъект Российской Федерации может вносить небольшие изменения и поправки, поэтому звуковой режим немного отличается в зависимости от того, в каком регионе вы проживаете.

Однако на территории большинства субъектов РФ действуют следующие ограничения относительно уровня шума:

  • В дневное время (с 7 до 23 часов) средний уровень шума должен составлять не более 40 дБ. При этом периодически разрешается издавать звуки мощностью до 55 дБ, однако такие звуки должны быть кратковременными. Например, в случае проведения ремонта разрешается периодически включать громкую дрель, что не будет являться нарушением закона; однако такую дрель нельзя оставлять включенной, поскольку в таком случае этот инструмент будет издавать громкие звуки постоянно, что будет являться нарушением закона.
  • В ночное время (с 23 до 7 часов) средний уровень шума должен составлять не более 30 дБ. При этом периодически также разрешается издавать громкие звуки мощностью до 45 дБ, а характер звука должен быть кратковременным.
  • Первостепенное значение играет лишь громкость того или иного звука (а также в некоторых случаях его длительность), однако происхождения самого звука значения не имеет. Например, вы можете без проблем включать музыкальный центр в любое время суток, а соседи не имеют право препятствовать вам в этом; однако при этом громкость музыкального центра должна составлять не более 40 дБ днем или 30 дБ ночью – а в случае нарушения этого правила соседи действительно могут пожаловать на вас в полицию.
  • В Москве и некоторых других городах действуют дополнительные правила. Во-первых, московское законодательство вводит термин “время тишины”. Временем тишины называют 2 ежедневных интервала – с 19 часов вечера до 9 часов утра и с 13 до 15 часов дня. В это время запрещены следующие действия – ремонтные работы, фейерверки, громкое пение, свист и так далее. Во-вторых, в Москве действуют дополнительные ограничения во время праздников. В государственные праздничные дни дневное время длится с 10 до 22 часов (а не с 7 до 23 часов), а в это время разрешается издавать звуки мощностью до 40 дБ с возможностью кратковременного повышения звука до 55 дБ.
Читайте также:
Программа Земский учитель 2021: условия, последние новости

За нарушение вышеперечисленных правил предусмотрена административная ответственность по статье 3.13. Если нарушение допущено в дневное время, то в таком случае необходимо вызвать на дом сотрудника Роспотребнадзора для проведения специальной экспертизы. Для проведения экспертизы применятся специальный прибор, который измеряет уровень шума в квартире – если же он покажет, что ваш сосед громко шумит, то в таком случае будет составлен специальный акт. С этим актом нужно обратиться в полицию и написать заявление. После этого дело о нарушении будет передано в административный суд для рассмотрения.

Наказание за громкий шум такое:

Юридический статус нарушителя Размер штрафа
Частное лицо от 1 до 4 тысяч рублей или предупреждение (если нарушение было допущено впервые)
Должностное лицо от 4 до 8 тысяч рублей
Юридическое лицо или ИП от 40 до 80 тысяч рублей

Нормы шума в многоквартирном доме – последние изменения в законе 2018-2019

Для придомовой территории рядом с многоквартирным домом установлены несколько другие ограничения по шуму. В дневное время (от 7 до 23 часов) уровень шума должен составлять не более 70 дБ, а в вечернее – не более 60 дБ. При этом обратите внимание, что после 19.00 также запрещены некоторые другие действия, которые издают много шума:

  • Проведение ремонтных работ.
  • Запуск фейерверков.
  • Громкая музыка.
  • Вечеринки.
  • Громкое пение.
  • Свист.

За нарушение этих правил предусмотрена стандартная административная ответственность по статье 3.13. Наказание для частных лиц – от 1 до 4 тысяч рублей или предупреждение, для должностных – от 4 до 8 тысяч рублей, для юрлиц и ИП – от 40 до 80 тысяч рублей. Главным регулирующим актом является ФЗ №52 (так называемый закон о тишине), а также различные региональные законы. Последние поправки, которые ограничивают применение некоторых звуков после 19 часов, были внесены в закон о тишине в 2012 году, а с тех пор закон не менялся.

На рабочем месте

Санитарные нормы по шуму распространяются и на рабочее место. При этом регулирующим законом в таком случае является санитарный закон СН 2.2.4. Этот закон утверждает, что максимально допустимый уровень шума на рабочем месте зависит от двух параметров – от степени тяжести труда и от степени напряжения рабочего. Эти два параметра должны определяться специальной комиссией или любым лицом, у которого есть соответствующее образование. Нормы по шуму согласно законодательству в 2018-2019 году на рабочем месте такие:

Тип труда Максимальный уровень шума
Легкие и средние работы с низкой степенью напряжения 80 дБ
Тяжелые работы с низкой степенью напряжения 75 дБ
Легкие и средние работы со средним уровнем напряжения 70 дБ
Тяжелые работы со средним уровнем напряжения 65 дБ
Различные работы с высоким уровнем напряжения 60 дБ
Различные работы с очень высоким уровнем напряжения 50 дБ

Нарушение норм по шуму приравнивается к нарушению санитарных норм. Факт нарушения устанавливается на основании контрольного замера шума с помощью специального прибора, определяющего уровень шума в помещении. Осуществляют контрольный замер органы Роспотребнадзора во время планового или внепланового осмотра предприятия. В случае обнаружения нарушений человек может быть привлечен к административной ответственности по статье 6.4. Наказание в 2018-2019 году такое:

Юридический статус нарушителя Размер штрафа
Физлицо от 500 до 1.000 рублей
Должностное лицо от 1.000 до 2.000 рублей
Индивидуальный предприниматель от 1.000 до 2.000 рублей или приостановление деятельности (до 90 дней)
Юридическое лицо от 10.000 до 20.000 рублей или приостановление деятельности (до 90 дней)

Заключение

Подведем итоги. Допустимый уровень шума в квартире, возле дома и на рабочем месте регулируется специальными законами. Днем в квартире уровень шума должен составлять не более 40 дБ, а рядом с домом – не более 60 дБ. Вечером в квартире уровень шума обязан быть не более 30 дБ, а рядом с домом – не более 50 дБ. На рабочем месте уровень шума в 2018-2019 году должен составлять не более 50-80 дБ в зависимости от характера работы. За нарушение вышеперечисленных правил предусмотрена административная ответственность.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: